12.03.2015 | Дмитрий Иванов

«Кризис поможет городу решить старые проблемы»

Заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин об антикризисных планах столичного правительства

Фото: Алексей Куденко / РИА Новости

Как на стройкомплекс Москвы повлияет экономический кризис, и когда отрасль от него оправится? Какие квартиры закончились у застройщиков, и увеличится ли число обманутых дольщиков? Как 20 млрд рублей могут превратиться в 400 млрд, и почему в столице еще не наступил транспортный коллапс? Об этом, а также об антикризисных мерах властей по поддержке стройкомплекса в интервью «Профилю» рассказал заместитель мэра Москвы по градостроительной политике Марат Хуснуллин.

— Расскажите, как нынешний кризис отражается на градостроительном комплексе столицы?

— Пока мы не чувствуем серьезного влияния. Строительный комплекс Москвы – один из самых крупных в мире. В настоящее время по объемам строительства жилья, по объемам инвестиций мы входим в пятерку крупнейших мегаполисов планеты, таких как Нью-Йорк, Шанхай, Пекин. Накоплена огромная масса инвестиций, уже реализуемых проектов. На сегодняшний день в Москве выдано разрешений на строительство 42 млн.кв. метров недвижимости, при том что в год мы сдаем около 9 млн. кв. метров. По объему ввода инфраструктурных проектов, таких как торговые и бизнес-центры, вообще вышли на первое место в мире.

Но при этом, конечно, мы понимаем, что те негативные процессы в экономике, которые уже пошли – прежде всего, в банковской сфере – на стройкомплекс все равно повлияют. Сейчас у многих застройщиков появились проблемы с получением и продлением кредитов. К тому же банки начали в одностороннем порядке даже уже по действующим кредитам поднимать ставки – это также повлияет на бизнес.

Вторая проблема касается строительства жилья. Ставки по ипотечным кредитам сильно выросли, количество выданных кредитов начинает уменьшаться, а значит – уменьшается спрос.

Но мы надеемся, что то решение, которое приняло Правительство РФ – выделение 20 млрд рублей на компенсации по выросшим процентным ставкам – будет как можно скорее реализовано. В совокупности эта мера позволит привлечь около 400 млрд рублей в строительство первичного жилья. Москва же получит из этой суммы, по нашим оценкам, около 10-20%. Потому есть надежда, что серьезного снижения инвестиционной активности не произойдет.

— По поводу жилья: насколько могут уменьшиться объемы строительства и ввода?

— В этом году снижения не будет. У нас плановый ввод – 3 млн 100 тыс. кв. метров, и мы этот объем совершенно точно сдадим. В прошлом году ввели 3,3 млн кв. метров, и это без учета апартаментов – еще 300-400 тыс. кв. метров.

Вообще, как отдельную антикризисную меру мы приняли программу ускоренного развития жилищного строительства. Почему? Потому что у многих граждан все равно накоплен довольно большой объем средств. А в условиях любого кризиса люди зачастую «перекладываются» в недвижимость. Тем более, стоимость в долларовом исчислении сильно упала. Так, все ликвидные квартиры, особенно эконом-класса, были скуплены перед Новым годом, и у застройщиков сейчас подобных готовых квартир просто нет.

Поэтому мы должны создать условия, чтобы на рынке появилось максимум условий для предложения. Например, все проекты мы сейчас рассматриваем в ускоренном порядке на Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), стараемся дать максимум возможностей для застройщиков именно в плане жилищного строительства.

— Какое место в структуре экономики города занимает строительство в нынешних условиях?

— Стройкомплекс – это, прежде всего, огромный объем инвестиций. К тому же, по нашим оценкам, одно рабочее место в строительной отрасли дает до девяти рабочих мест в смежных отраслях: это и ремонт, и уборка, и мебель, это разного рода услуги. Прямо и косвенно в нашей сфере работает несколько миллионов человек. Они же платят подоходный налог, а это один из основных источников формирования бюджета Москвы, наряду с налогом на прибыль.

В свою очередь, эти доходы направляются на исполнение социальных обязательств, уровень которых в столице очень высок. И получается в хорошем смысле «замкнутый круг»: чем больше мы поддерживаем развитие строительного комплекса как отрасли экономики Москвы, тем больше денег получает бюджет города.

— Какие меры принимаются властями столицы для поддержки стройкомплекса в условиях кризиса?

— Всего в общем антикризисном плане Москвы около 70 мер, наш блок – это 12 пунктов. Это те меры, которые требуют решения на уровне всего правительства. Но у нас есть еще свой, отраслевой план, в котором предусмотрено еще 30-40 мероприятий.

— Какие из мероприятий, о которых вы говорите, самые знаковые?

— Думаю, самое знаковое – введение особого контроля над всем, что касается антикризисных мер. Это значит, что в течение пяти дней у нас должна быть вся информация по тому или иному вопросу, чтобы можно было принять решение.

Почему это важно? Сейчас начинает разгоняться инфляция. И скорость принятия решений – это в буквальном смысле деньги. Чем быстрее мы принимаем решение, тем меньше рынок теряет денег. Все решения, которые по тем или иным причинам не были в свое время приняты на ГЗК, уже закрыты. В том числе, и по сложным вопросам, тянувшимся долгое время.

Кстати, именно такое решение принял и мэр Москвы Сергей Семенович Собянин: все «антикризисное» идет в ускоренном порядке.

— Расскажите подробнее о конкретных мерах.

— Из антикризисных мер первая – сохранение финансирования Адресной инвестиционной программы (АИП). Сегодня мы строим большое количество дорог, метро, объектов транспортной и социальной инфраструктуры. При этом у нас очень хорошее соотношение бюджетных и внебюджетных инвестиций. Мы провели сравнение с другими мегаполисами и выяснили, что в Москве доля бюджетных инвестиций от 15 до 20%. Все остальное – внебюджетные инвестиции.

Бюджетная политика и политика города в области градостроительства – это своего рода стартер для привлечения внебюджетных инвестиций. Арифметика такая, что на 15 собственных копеек мы получили 85 копеек инвестиций, а налоги, которые пойдут в бюджет, исчисляются уже с одного рубля.

— А если говорить о работе с девелоперами?

— Например, раньше мы брали плату за изменение вида разрешенного использования. То есть, если инвестор имел землю под эксплуатацию, а захотел строить жилье, город за это брал у него деньги. Теперь мы предоставляем рассрочку по данным платежам.

Пересмотрели нормативы по градостроительству. Раньше существовали очень жесткие нормы по тому же парковочному пространству, мы требовали обеспечить большое количество парковочных мест при вводе нового жилья, поскольку город испытывал с ними дефицит: в год автомобилей прибавлялось намного больше, чем мест под них. Теперь мы нормативы снизили, естественно, без ущерба качеству и безопасности. А это существенный плюс для инвесторов, поскольку сокращает стоимость строительства.

Также ввели меру технического порядка – расчеты через казначейство.

— Что это значит?

— Подрядчик зачастую не может получить гарантию в банке – а сегодня гарантии стали доходить до 10% от стоимости объекта, что означает необходимость заложить чуть ли не все имущество. Решили, что гарантию просить не будем, потому что в конечном итоге это все равно закладывается в стоимость контракта.

Мы сказали: «хорошо, открывайте счет в казначействе, но мы не будем вам давать аванс в 30%, будем давать 5%, и при этом ежедневно принимать работы – вместо одного раза в две недели, как по нормам». То есть, наработали рубль, принесли платежки – получили рубль. Завтра еще наработали – получили. И так далее.

— Хватает ли ресурсов, чтобы осуществлять такой контроль?

— Приходится больше работать – в кризис всегда так, интенсивность повышается в разы. Это, впрочем, обычная практика: мы же не первый кризис переживаем.

— И если сравнить с кризисом 2008-2009 годов, какой тяжелее: нынешний, или тот?

— Прогнозировать сложно: все зависит от того, какой комплекс мер будет принят, и от скорости реализации этих мер. Можем через год-два уже забыть о кризисе. Примем неправильные решения – срок может растянуться.

У нас был в 2008-м кризис, в 2003-2004 годах – небольшой финансовый, в 1998 году был глубокий кризис... Есть сценарии, которые повторяются каждый раз. Например, в каждый кризис появляются обманутые дольщики.

— И какова сегодня ситуация с дольщиками?

— Проблема дольщиков практически решена. Из 7 тысяч дольщиков у нас осталось 250-300, но это те люди, которых обманули мошенники.

Надо понимать, что в кризис стройки по разным причинам задерживаются. Поэтому людей, попадающих в категорию обманутых дольщиков, может становиться больше.

Соответственно, работу по этому направлению будем усиливать. Не дожидаться, пока люди выйдут на улицу, а лучше контролировать, принимать меры. Мы уже добавляем специалистов на этом направлении.

— Много говорят о проблеме с передачей застройщиками объектов социальной инфраструктуры городу.

— У нас парадоксальная ситуация: инвестор построил школу или детский садик, потратил, к примеру, 500 млн. рублей. Если он ее хочет бесплатно передать городу, придется заплатить с этого налог на прибыль – еще треть от стоимости школы. Совершенно справедливо, что за такое он платить не должен.

Мы уже внесли предложения по поправкам в налоговый кодекс, чтобы избавить инвесторов от необходимости платить налог в этом случае.

— Но ведь застройщик может и не передавать школу на баланс города...

— И тогда это будет плохо для жителей: школа будет платной. И уже совершенно справедливо, что жители будут недовольны.

— И настолько же справедливо недовольство жителей автомобильными пробками, в которых они порой вынуждены проводить по несколько часов в день.

— По нашим оценкам, учитывая прирост автомобилей в Москве в объемах 300-400 тыс. в год, транспортный коллапс должен был случиться еще в прошлом году. Но не случился, и мы добились того, что ситуация хотя бы не ухудшается, а в ряде мест даже улучшилась.

Все потому, что мы провели целый комплекс работ, например – по строительству и реконструкции развязок. Узкие места на развязках практически устранили, завершим эту работу в следующем году. Также расширили существующие дороги, построили дублеры, ограничили парковочное пространство в центре.

Если раньше люди приезжали в центр и бросали свои автомобили на любой улице, то сегодня многие пересели на общественный транспорт. Все, наверное, уже забыли, как на Тверской три года назад машины стояли в несколько рядов на обочине? Сегодня нет ни одной.

Но, стоит отметить, что невозможно компенсировать такой колоссальный прирост автомобилей лишь за счет строительства новых дорог – никогда не угнаться.

— А что нужно делать?

— Развивать дорожно-транспортную инфраструктуру, прежде всего – систему общественного транспорта. Что, собственно, мы и делаем: например, «рвем жилы», но метро строим круглосуточно. За три года построено 28,3 километров и 14 новых станций метро. Увеличить в разы объемы строительства подземки сегодня – это действительно сверхзадача. На сегодняшний день сформирован огромный задел для ввода в ближайшие 3 года ещё более 60 км, 35 станций и 6 депо. По темпам и объемам строительства метро конкуренцию сегодня Москве могут составить разве что Пекин или Шанхай, являющиеся мировыми лидерами по темпам метростроения.

— Москва постоянно увеличивается, обрастает новыми территориями. Как справиться с «маятниковой миграцией» – процессом, в котором вынуждены принимать участие миллионы москвичей каждый рабочий день?

— Каждый мегаполис, планируя строительство, учитывает, в первую очередь, прогнозируемый рост населения. Например, Пекин и Шанхай на сегодняшний день, исходят из того, что будут агломерациями в 30-40 млн. человек. Мы в свою очередь рассчитываем, что в Москве будет не менее 13 млн., плюс не можем не учитывать рост численности населения Московской области, а там только на сегодняшний день – более 7 млн. Исходя из этого, и рассчитываем транспортные потоки.

Изменить маршруты движения населения в целом – очень сложная и стратегически важная задача. Исторически сложилось так, что все жили на окраинах, а в центр приезжали работать. Отсюда гигантский трафик утром и вечером.

Теперь мы вот уже три года разрешаем строить жилье в центре и возле третьего транспортного кольца – никаких ограничений. Но рабочие места – стройте на окраинах. Это главное условие градостроительной политики.

Следует помнить, что Москва к тому же является еще и одним из самых переуплотненных городов мира в плане застройки. Потому-то мы и вышли на новые территории: чтобы не терять инвестиции в строительство, но при этом не заниматься точечной застройкой. Поэтому в «старой» Москве мы сегодня либо занимаемся редевелопментом промзон, либо продолжаем крупные проекты, начатые ранее. А основной объем инвестиций идет в новые территории. Мы как бы «растягиваем», разуплотняем город, создавая новые центры развития на окраинах. Так, например, на территории Новой Москвы мы за 2,5 года организовали 70 тысяч новых рабочих мест.

— В какой стадии процесс интеграции метрополитена с системой пригородного железнодорожного сообщения?

— Это наша стратегическая задача. У нас должно быть, условно, как в Лондоне и многих других городах Европы: там пассажиру сложно даже заметить пересадку с метро на поезд. Единое билетное меню, единый вид сервиса.

Причем самый главный проект – это Малое кольцо Московской железной дороги. В 2016 году мы его должны уже запустить. Работать это кольцо будет по нормативам метро: управляющей компанией проекта является ГУП «Московский метрополитен». Причем когда мы говорим, что с 2011 по 2020 годы построим более 160 км метро и 78 новых станций – мы не учитываем МК МЖД, а это еще 54 километра надземного «метро» с 31 остановочной платформой. Кстати, только новых путей уже уложено около 40 км. Это новые, дополнительные пути, исключительно пассажирские: грузовой транспорт по ним ходить не будет.

Строительством занимается совместно ОАО «РЖД», ОАО «МКЖД» (совместное общество Москвы и РЖД) и сама столица. На определенных транспортных узлах есть инвесторы.

Причем город обеспечивает всю подводящую инфраструктуру: где нужно – улицу подведем, создаем разворотные площадки для общественного транспорта, возводим павильоны и остановки. Общее управление и координацию осуществляет наш стройкомплекс.

— Расскажите о том, как происходит процесс редевелопмента промышленных зон города.

— Главная проблема, сдерживавшая долгое время развитие этих территорий, – то, что, как правило, там огромное количество «частников». И они не могут договориться между собой о едином развитии территорий. Юридического механизма работы с ними нет. Например, одного собственника все устраивает – бизнес идет, а другого не устраивает, и он хочет что-то построить. И не может договориться с первым.

А ведь сегодня промзона – это, как правило, старые не используемые вовсе или используемые неэффективно здания с огромным энергопотреблением, с исчерпанной амортизационной стоимостью (они не платят налогов). Депрессивная территория, которая городу ничего не дает. А если там есть какие-то предприятия, велик риск, что они находятся в «теневом секторе», не платят налоги.

— И как же со всем этим справиться?

— Мы пошли организационным путем: собираем всех владельцев, предлагаем им варианты комплексного развития территории. А когда начинаем ее развивать, то получаем налоги и от строительства (за рубль вновь построенное на баланс не поставишь), и от последующей деятельности предприятий. В результате этой работы мы, можно сказать, совершили настоящий прорыв: из 8,8 млн. кв. метров недвижимости, введённой в эксплуатацию в 2014 году, около 1,8 млн. кв. метров пришлось на территории промзон.

Большую роль здесь сыграл Клуб инвесторов – общественная организация, объединяющая крупных девелоперов и инвесторов. Они «вошли» в эти территории и занялись их развитием: какие-то предприятия купили, какие-то – объединили в одно. И результат этой системной работы начал приносить плоды.

— Планируется ли в ближайшей перспективе старт каких-нибудь новых крупных проектов, или инвесторы взяли паузу и достраивают ранее запущенные?

— Все зависит от инвестора. Крупные инвесторы никуда не денутся. Вот, например, недавно пришел инвестор и предложил комплексный план развития территории в Новой Москве. Территория – более 1000 га. Он понимает, что это дело не одного дня, и рассчитывает на долгосрочный проект – до 2040 года. А поскольку это крупный инвестор, ему кризис не так уж страшен. Ну, переживет он этот период. Может, будет работать в усеченном варианте. А когда ситуация на рынке нормализуется, у него все будет уже готово.

Поэтому для серьезных девелоперов кризис даже в чем-то имеет свои плюсы: слабые уходят с рынка, а сильные – закаляются, делаются сильнее. Уменьшается конкуренция, и профессионалы рынка получают больше возможностей. Кризис – это, в том числе, и возможность своего рода очищения для отрасли: время сбрасывать балласт, экономить расходы, находить новые подходы к ведению бизнеса. В этом – стратегический плюс. И при тщательно продуманной системе управления после кризиса бизнес, как правило, показывает большой рост.

— А для кого в нынешней экономической ситуации больше возможностей: для отечественных или для иностранных инвесторов? Жалуются ли зарубежные девелоперы на что-либо в связи с кризисом?

— Специфика Москвы в том, что у нас всегда работали в основном отечественные инвесторы. Что касается иностранных инвесторов, то крупные, ведущие здесь бизнес на протяжении многих лет, тоже никуда уходить не будут: у той же турецкой Enka – девелопера и подрядчика – миллион кв. метров торговых площадей. Ну какой смысл им уходить? Есть купленные Morgan Stanley проекты, есть чешская PPF – никуда они не уйдут. Они готовятся, развиваются, обращаются по поводу площадок под будущие проекты.

При этом не собираются покидать наш рынок и китайские партнеры: они ждут стабилизации курса российской валюты. Причем наш банк ВТБ ведет переговоры с китайскими партнерами о возможности расчетов как в рублях, так и в юанях.

Есть процесс, в некотором роде характерный сегодня для зарубежных девелоперов: они оставляют иностранцев-управленцев, а рабочую силу замещают россиянами. Для нас – с точки зрения обеспечения новыми рабочими местами российских граждан – это даже плюс.

КОНТЕКСТ

02.12.2016

Здание Центра промышленности Болгарии загорелось в Москве

Здание Центра промышленности Болгарии загорелось в Москве

02.12.2016

В Москве вырос максимальный тариф за платную парковку

В Москве вырос максимальный тариф за платную парковку

02.12.2016

Отфутболить ради стройки

ВТБ избавится от футбольного «Динамо», но заберет у него долю в строительном проекте

Спасибо, что читаете нас!
Давайте станем друзьями:

Спасибо, не сейчас

24СМИ