Рынок недвижимости-2014: итоги и прогнозы

Геополитика и нефть

Уходящий год выдался нервным для всех. Нет смысла объяснять почему. Достаточно трех слов: Украина, нефть, рубль. Ожидал ли кто-то, что события в стране и мире в этом году будут развиваться именно так? В Кремле — возможно, на рынке недвижимости — точно нет.

Как иначе, например, объяснить тот факт, что на рынке офисной, торговой и складской недвижимости уходящий 2014-й бьет рекорды по объемам выпущенных на рынок площадей? И это в момент, когда российская экономика начинает ощутимо буксовать.

В результате по всем направлениям рынок можно смело охарактеризовывать как «рынок покупателя». Только приди, только купи, только сними.

Скидки? Пожалуйста. Спецпредложения? У всех. Зафиксировать курс доллара на 36 рублях? Почему нет? Хотите платить за аренду магазина не фиксированную сумму, а процент от оборота? Давайте обсуждать!

И знаете что? Сейчас хорошее время, чтобы воспользоваться возможностью улучшить в ипотеку свою жилплощадь, присмотреть новый офис или «продавить» владельца торгового центра по цене на аренду. Воистину время кризиса — время возможностей.

Но давайте разбираться по очереди. Тем более что от сегмента к сегменту ситуация меняется кардинально.

Скидки вместо снижения цен

Начнем с самого близкого каждому россиянину вопроса — жилищного. Год назад большинство экспертов ожидало, что нас ждет довольно ровный год.

По факту же мы увидели ажиотажный спрос на жилую недвижимость. В чем причина? В валютных колебаниях, которые в свою очередь стали следствием событий на Украине, последующих за ними санкций, серьезным снижением цен на нефть и далее по списку...

Что произошло? Одна часть из нас, россиян, «сидела» на своих накоплениях — в основном рублевых и валютных депозитах, а то и просто в наличных под матрасом. И тут курс рубля к доллару и евро начинает расти, причем рывками. Сегодня — плюс три рубля к доллару. Завтра — минус два. Понятное желание обычного человека — по максимуму обеспечить свои накопления в период непредсказуемых крупных скачков валютных курсов. Что в общественном сознании самое надежное, пусть и не самое доходное? Квадратные метры. И люди начали активно скупать недвижимость.

В то же самое время другая часть нас же, россиян, потихоньку копила себе на первоначальный взнос для покупки квартиры в ипотеку. Ну или дополнительные деньги для обмена, например, «однушки» на «трешку». Что увидели они? Все тот же падающий рубль плюс массированная атака из всех СМИ: «Ставки по ипотеке будут расти!» И это совершенно объяснимо — доступ на западные финансовые рынки существенно ограничен, соответственно деньги дорожают. Да еще и ЦБ ставку рефинансирования (то есть, по сути, процент, под который он кредитует банки) поднял почти до 10%. А раз деньги дорожают для банков — значит будут дорожать и для тех, кто в этих банках берет кредиты. Не только ипотечные, но в том числе и их.

Что делает любой человек, которому позарез нужно улучшить жилплощадь? Он понимает — сейчас или никогда. Собирает все, что может, и идет с деньгами к застройщику.

И вот, с одной стороны — те, кому нужно улучшить с жилищные условия в кредит, а с другой — те, кто спасает свои деньги, идут в офис застройщика. Что происходит с застройщиком? Ну, например, он продает квартир за девять месяцев столько, сколько планировал продать за весь год. Это живой пример, причем не единичный.

Возникает естественный вопрос: а зачем скидки? Спецпредложения? Наоборот, по идее при таком невероятном спросе надо поднимать цены. Но тут оказывается, что конкуренция за покупателя на московском рынке недвижимости сильна.

Вот для иллюстрации: в Москве практически исчезло, а в Подмосковье стремительно исчезает жилье экономкласса и застройщики массово переходят на застройку классов «комфорт» и «комфорт+». Это такой послекризисный «бастард», помесь «бизнеса» и «эконома». Так вот покупатель московский и подмосковный довольно капризный пошел: «эконом» ему не нужен, дай ему «комфорт», а значит, не только квартиру, но и все, что эту квартиру окружает, — и детскую площадку хорошую, и спортплощадки, и места общего пользования, и всю соответствующую инфраструктуру.

«В чистом виде экономкласса будет возводиться все меньше. Например, уже сейчас застройщики панельного жилья вносят в свои проекты дополнительные опции, например, индивидуальное оформление фасадов, отделку в квартирах, благоустройство придомовых территорий с системами охраны и навигации. Кроме того ввиду запрета на возведение отдельных устаревших серий домов столичными застройщиками активно ведется работа по обновлению типовых серий. Это будет способствовать в целом улучшению качественных характеристик строящегося типового жилья с точки зрения технологии возведения, фасадов, а также планировочных решений квартир», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Все это усугубляется тем, что сегодняшний спрос — это реализованный под воздействием стрессовой ситуации спрос завтрашний. Покупателями становятся люди, которые и так раздумывали о покупке квартиры. А это значит, что в следующем году спрос уменьшится — по словам экспертов, процентов на 30% по отношению к нынешнему году. И продавать надо сейчас — завтра могут уже не купить. Так что даже сейчас хозяином на рынке является покупатель. А в следующем году эта тенденция только усилится.

«Совокупное снижение спроса на первичное жилье в Москве и области, по нашим прогнозам, составит от 20 до 30%. Во многом это будет связано с подорожанием ипотеки и кредитов застройщикам. В такой ситуации покупатели будут отдавать приоритет большим проектам надежных девелоперов, способных предоставить наиболее выгодные условия за счет скидок и акций», — говорит Вартан Погосян, директор по маркетингу Tekta Group.

Два слова про цены: в долларах цены скорее всего продолжат падение. В рублях — будут расти в диапазоне от нуля до размера инфляции, скорее чуть ниже оного. И ставки по ипотечным кредитам, к великому сожалению, будут расти.

«Тенденция предоставления скидок, акций, субсидирования ставок по ипотеке сохранится. Безусловно, это является скрытым снижением цен — все это признают, но покупатель предпочитает получать скидки, а не покупать на падающем рынке, — и девелоперы идут ему навстречу», — говорит директор по маркетингу «А101 Девелопмент» Ольга Широкова.

«А вот обвального снижения цен ожидать не приходится, — говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. — Сейчас у покупателей есть иллюзия, что спустя некоторое время застройщики начнут активно снижать цены на квартиры. Это действительно иллюзия, которая лишь увеличивает инвестиционные риски. Эта категория покупателей забывает о том, что любая стройка так или иначе «привязана» к валютному курсу, и чем выше класс объекта, тем сильнее эта зависимость. Соответственно, есть планка, ниже которой девелопер просто не может опуститься, он в любом случае будет закладывать эти расходы в стоимость квадратного метра».

Например, в премиуме цены исторически номинированы в долларах и так быстро они не снизятся — понадобится время, около года. При этом и на этом рынке есть свои проблемы — в частности, для повышения спроса девелоперы начали снижать метраж элитного жилья, чтобы привлечь клиентов на стагнирующем рынке. «Сегменты элиты и премиума за текущий год не показали роста объема сделок, что связано с введением новой налогооблагаемой базы. Кроме того, начали «закручивать гайки» нашим правительственным деятелям, крупному бизнесу, что повлекло за собой снижение спроса на объекты премиальной и элитной недвижимости. Девелоперы элитного и премиального сегмента начали прибегать к уменьшению площадей квартир в своих проектах, чтобы сократить бюджет приобретения и хоть как-то привлечь спрос», — говорит руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Рекордное предложение

На рынке офисной недвижимости неумолимо наступает «новый 2009». Строители наконец набрали обороты после провальных послекризисных лет, «выкатывая» на рынок все новые офисные здания. Но проблемы в экономике заставляют многих нынешних и потенциальных арендаторов отказываться от планов по аренде новых помещений. В результате количество свободных площадей в этом году увеличивалось от квартала к кварталу.

Если в 2013 году в Москве, по оценкам аналитиков компании Cushman & Wakefield, пустовало 18% офисов класса А, то в конце текущего года по прогнозам эта цифра составит 27%. По офисам класса B цифра оптимистичнее, но ненамного: 10% и 13% соответственно. И на первый взгляд это катастрофа — «гипс снимают, клиент уезжает».

На самом деле с учетом вводимых офисных площадей картина рисуется не столь печальная: в этом году будет введено в эксплуатацию более миллиона «квадратов». Последний раз такие объемы новых офисных помещений на рынок выбрасывались в 2008–2009 годах. И в ближайшие годы такого количества новых площадей совершенно точно не будет. А значит, у рынка есть как минимум несколько пусть и не самых тучных, но все же лет, чтобы «переварить» эти объемы.

«Такой уровень вакансии при условии рекордного ввода новых площадей не является критичным. Свободные площади так или иначе будут заполняться в среднесрочной перспективе. В следующем году мы увидим значительное уменьшение данного показателя в наиболее качественных объектах», — говорит директор по коммерческой недвижимости «А101 Девелопмент» Алексей Ионов.

В то же время, по данным аналитиков компании CBRE, объем сделок за три квартала 2014 года по сравнению с январем-сентябрем 2013 года снизился на 37% и составил 530 тыс. кв. м. При этом практически половина сделок — на 231 тыс. «квадратов» — была заключена в III квартале, то есть рынок немного «ожил» после тяжелейшего первого полугодия.

Не исключено, что причиной тому стала тенденция к существенным уступкам для арендаторов. В некоторых случаях сейчас собственники предлагают увеличить сроки «арендных каникул» или зафиксировать курс доллара в договоре аренды.

«Усиливающаяся конкуренция на рынке офисной недвижимости на фоне нестабильного спроса будет вынуждать собственников объектов и дальше корректировать ставки аренды в сторону понижения. Мы прогнозируем снижение запрашиваемых ставок аренды на 2–3% до конца 2014 года и порядка 10% в 2015 году», — считают эксперты Knight Frank Russia & CIS.

«Учитывая стремительный рост предложения, рост вакантных площадей можно считать незначительным, поскольку из вышедших на рынок в III квартале практически полумиллиона новых офисных площадей почти половина была уже арендована или куплена на стадии строительства. В том числе в классе А около 60% из 264 тыс. кв. м вышедших площадей нашли своего арендатора или покупателя еще до ввода в эксплуатацию», — резюмировала заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева.

«Важнейшими причинами, благодаря которым арендатор принимает положительное решение при выборе офисных площадей, останутся местоположение, инфраструктурные возможности объекта, транспортная доступность и самое важное — соотношение «цена–качество», ну или уступки арендодателя, которые могут быть и не отражены в цене, — ремонт под арендатора, «арендные каникулы», льготные периоды и многое другое», — говорит коммерческий директор управляющей компании «Р7 Групп» Антон Смирнов.

При этом уровень новых офисов класса А неизменно растет: примером тому может стать введенная в эксплуатацию в этом году в Сити «Северная башня», которая первая из российских офисных зданий сертифицирована по «зеленому» стандарту BREEAM-in-use.

Потери и приобретения

В сегменте торговой недвижимости количество свободных площадей тоже выросло и также из-за того, что рост предложения наложился на спад спроса. В результате, по данным аналитиков компании JLL, в III квартале 2014 года на рынке торговых центров Москвы объем свободных площадей вырос с 3,5 до 6%.

«Сейчас рынок торговой недвижимости развивается по инерции, хотя ряд торговых операторов уже говорит о снижении товарооборотов, а также приостановлении развития. Однозначно можно говорить о том, что ритейлеры стали менее оптимистичны в своих прогнозах на будущее: сейчас не очень понятно, ожидают ли Россию новые санкции и насколько долгосрочны уже введенные. Полагаю, что сильнее всего пострадает сегмент «средний плюс», поскольку в кризисные периоды наибольшую осторожность в финансовых вопросах начинают проявлять именно те, кто составляет целевую аудиторию этого сегмента. Зато операторы, работающие в более низком ценовом диапазоне, могут, напротив, получить преимущества для развития», — уверена Ольга Ясько, директор департамента аналитики компании Knight Frank Russia & CIS.

При этом только в московском регионе прирост объема предложения за год может составить более 1,4 млн «квадратов», что является рекордным показателем для рынка за последние десять лет.

А в это время посещаемость московских торговых центров демонстрирует снижение: в октябре в торговых центрах покупателей было на 4,8% меньше, чем в аналогичном периоде 2013 года. Согласно прогнозам компании Watcom Group, до конца 2014 года этот показатель сохранится на уроне -5% по отношению к уровню 2013 года.

В результате владельцы торговой недвижимости пусть и не предлагают пока прямого перехода на рублевые ставки, но в случаях когда ставка аренды номинирована в долларах или евро, практикуется фиксация курсового коридора. При этом сейчас в большинстве случаях операторам в целях сокращения платежей актуальнее в качестве аренды выплачивать определенный процент товарооборота, а не согласовывать «рублевую» ставку, считают эксперты Knight Frank Russia & CIS.