06.02.2017 | Елена Белова

«Больной вопрос – дворы без машин»

Гендиректор девелоперской компании «Сити-XXI век» Антон Борисенко о том, чем сегодня живет рынок недвижимости

Жилой квартал «Краски жизни», г. Видное Московской области Фото: Сити-XXI век

С 1 января вступили в силу новые поправки к закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Они значительно ужесточают требования к уставному капиталу девелоперов и обязывают их отчислять взносы в компенсационный фонд дольщиков. Кроме того, в банках будут созданы специальные эскроу-счета, средства на которых будут доступны застройщикам только после передачи квартиры владельцу. О том, как это отразится на работе девелоперов и чем сегодня живет рынок недвижимости, «Профилю» рассказал генеральный директор девелоперской компании «Сити-XXI век» Антон Борисенко.

 

– Отражаются ли уже новые требования закона № 214‑ФЗ на работе застройщиков?

– Часть важных для нас требований вступает в силу только с июля 2017 года, например, требования к более высокому размеру уставного капитала, а также правила привлечения долевых инвестиций через банковские счета эскроу. Нововведения распространяются только на те строительные проекты, первый договор долевого участия по которым зарегистрирован после 1 января текущего года, – все такие проекты «Сити-XXI век» пока только готовятся к выводу. При этом уставный капитал компании сейчас полностью соответствует новым требованиям 214‑ФЗ. То же самое касается информационной открытости. Действие других норм мы ощутим позднее.

Фото: Сити-XXI век
Генеральный директор девелоперской компании «Сити-XXI век» Антон БорисенкоФото: Сити-XXI век
– А как отразится работа по новым правилам на стоимости жилья и сроках?

– Чем сложнее регулирование строительной деятельности, тем выше издержки на строительство. Введение эскроу-счетов и дополнительного страхования может увеличить стоимость жилья на 2–3%. Что касается сроков, ранее мы могли выводить проект буквально сразу после получения разрешения на строительство. Теперь еще нужно получать заключение строительной инспекции о соответствии компании и ее проектной декларации требованиям 214‑ФЗ – это плюс два месяца.

– Какая поддержка необходима сейчас девелоперам от государства?

– По большому счету, девелоперам сейчас необходима передышка от законодательных изменений, некий константный период, который позволит адаптироваться к уже принятым нормам и в течение некоторого времени просто спокойно работать, а не подстраиваться под постоянно меняющиеся правила игры. В течение последних двух лет нам очень помогала ипотека с господдержкой – 75–80% наших клиентов воспользовались этой программой для приобретения жилья в квартале «Краски жизни» в Видном. Снижение ключевой ставки и, как следствие, последующее снижение стандартных ипотечных ставок могло бы очень поддержать рынок.

– Когда мы покупаем квадратные метры, какая часть наших денег идет на благоустройство?

– Это зависит от официальных обременений, доброй воли застройщика и конкретного проекта. Невозможно сказать, что в этом проекте благоустройство стоит 5%, а в соседнем – 10%. Есть проект, в котором мы, например, хотим сделать рекреационную прогулочную зону и понимаем, что нам это обойдется в дополнительные 100 млн рублей. В другой проект закладываем дополнительное благоустройство набережной – это около 450 млн рублей. Дороже всего обходится строительство инфраструктурных объектов. В Красногорске, например, строительство одного километра дороги стоит 100 млн рублей – мы закладываем эти инвестиции в один из будущих проектов, понимая, что новая дорога поможет решить транспортную проблему отдельно взятого района города. Увеличенные нормы РНГП (региональные нормативы градостроительного планирования. – «Профиль») заставляют нас вкладывать больше средств в строительство инфраструктуры, школ, детских садиков. Школа на 825 мест, которую мы планируем строить в Красногорске, стоит минимум 850 млн рублей.

– А что с парковками?

– По парковкам тоже есть нормы, которые, на наш взгляд, завышены. Жизнь показывает, что застройщик либо вынужден продавать парковочные места себе в убыток, либо они висят на нем грузом, за который он вынужден платить налоги и нести расходы на содержание. Например, в миниполисе «Самоцветы» в Люберцах 150 из 827 машино-мест в наземном паркинге еще не проданы, хотя комплекс живет уже три года. Похожая ситуация у многих застройщиков. Во всех наших миниполисах предусмотрены дворы без машин. Это значит, что мы создаем условия для безопасной среды, организуем для жителей комфортное зонирование и благоустройство двора. Но навязать правила общежития и заставить всех покупать машино-места в паркинге, не захламляя автомобилями территорию, мы не вправе. Вот и получается, что жители ставят машины на детские площадки, газоны и клумбы. При этом 55% голосуют за то, чтобы огородить дворы от въезда, а 45% говорят, что у них нет детей и они будут ставить машину у подъезда. Здесь уже вступают в силу другие законы, на уровне человеческого самосознания и каких-то общественных регуляторов. А нам, в свою очередь, это дает понимание важных социальных нюансов, которые обнаруживают себя на этапе, когда комплекс начинает жить.

– Сложно ли сейчас запустить новые проекты на рынке? Какие-то риски, давление на себе ощущаете?

– В целом работа продолжается в рамках существующих процедур и нормативов. Есть, правда, тревожная тенденция: конкуренция на рынке обостряется, добавляются еще и политические риски, расшатываются общественные настроения. Все это провоцирует появление не совсем честных технологий и искусственно создаваемых информационных шумов вокруг людей, проектов, бизнесов. Наш президент, кстати, уже заострил на этой теме внимание, призвал СМИ и чиновников не вестись на провокации, основываться при принятии решений только на проверенных фактах. Мы столкнулись с подобной ситуацией в прошлом году, когда недостоверный информационный вброс спровоцировал общественный резонанс и привел к приостановке проекта. По факту сейчас происходит нелепая ситуация: мы как законопослушные собственники земли должны заново доказывать то, что уже давно закреплено в юридических документах. Ситуация затягивается на 1,5–2 года, при этом мы продолжаем нести расходы на содержание участка и проектной команды. А могли бы уже инвестировать в развитие социальной инфраструктуры района, дорог, прогулочных зон – того, чего реально не хватает местным жителям. Считаю, что на такие квази-общественные истории необходимо обращать внимание и думать об определенных регуляторах, защищающих законопослушный бизнес от подобных спекуляций.

– Ваш прогноз – снизится ли «накал страстей» в 2017 году и каким в целом будет новый год для отрасли?

– Непростым. В полную силу заработают поправки к 214‑ФЗ, Москва по-прежнему будет отвоевывать покупателя у Подмосковья, альтернативы ипотеке с господдержкой пока нет. При этом на фоне острой конкуренции рынок жилья продолжит внутренне обогащаться. Современное жилье – это не просто квадратные метры, а еще стиль жизни и новые социальные правила: жители сами решают, каким быть их жилому комплексу. У нас, например, для этого есть соседские клубы и совет миниполиса, онлайн-площадка «Миниполис-опрос». Рынок однозначно поворачивается в сторону клиентоориентированности и диалога с потребителем. И все эти тренды мы закладываем в свои новые проекты.

КОНТЕКСТ

22.12.2017

Чушь и парижский компот

Песков опроверг сообщения о покупке бывшей жене квартиры в столице Франции

30.11.2017

Метры оптом

Более половины оптовых сделок на московском рынке недвижимости приходится на десять новостроек

04.10.2017

Бабушкины квартиры теряют популярность

Застройщики могут лишить частников прибыли от сдачи жилой недвижимости

Спасибо, что читаете нас!
Давайте станем друзьями:

Спасибо, не сейчас

24СМИ