Торг на квадратном метре

Рынок коммерческой недвижимости отличает сильная инерция. И в этой ситуации куда более примечателен приход в Россию уже более двух десятков новых иностранных брендов с начала года, чего не было очень давно.

По данным Colliers International, общий объем реализованных сделок по коммерческой недвижимости в России за первое полугодие составил $1,72 млрд. «При этом почти все они инвестиционные, – отметил управляющий директор компании Николай Казанский. – В прошлом году из $4 млрд только $1,3 млрд были инвестиционными». Таким образом, доля инвестиционных сделок достигла 87%, что в 3,5 раза больше, чем годом ранее. Аналитики дают осторожный прогноз в $4 млрд инвестиционных сделок к концу года, но отмечают, что и $5 млрд для них не станет сюрпризом.

Но главной неожиданностью стало возвращение в Россию иностранных инвесторов. Как отмечают аналитики, их доля в общем объеме вложений достигла 23%, тогда как в 2016 году оставалась на уровне 2%. «Такого не было несколько лет, – говорит Казанский. – Подобное мы наблюдали только в 2011–2013 годах. Причем это не только арабы и китайцы, много инвесторов из Европы. В Санкт-Петербурге в одной из первых сделок года в $100 млн продавцами были скандинавы, а покупателями англичане. Другая сделка – продавцы были австрийцы, а покупатели финны. То есть с двух сторон были иностранцы, и они были конкурентнее российских компаний».

В общем объеме инвестиций по-прежнему лидирует московский регион (на него приходится 73%), однако эксперты отмечают, что его доля немного сократилась. То есть инвесторы стали чаще обращать внимание на регионы. И особый потенциал они увидели в Санкт-Петербурге. На долю сделок по активам, расположенным в Северной столице, пришлось 22% от общего объема. Это максимальный показатель за последние 5 лет. Что касается сегментов коммерческой недвижимости, то внимание инвесторов больше сосредоточено на торговой – ее доля составила 41%. Это также максимальный показатель с 2013 года, несмотря на все сложности, которые до сих пор испытывает ритейл.

Столичные переживания

Снижение покупательной способности населения по-прежнему негативно сказывается на доходах торговых компаний. По данным компании Jones Lang LaSalle (JLL), за первое полугодие 2017‑го в Москве не открылось ни одного качественного торгового центра (ТЦ), под которыми понимаются объекты, отвечающие определенному набору критериев. Однако, как отметили в компании Knight Frank, если не придираться к терминам, то как минимум два новых ТЦ в столице все же появились – «Зеленый» (или «Огород») и «Пролетарский». Хотя в них все еще много свободных площадей, да и крупные и известные бренды отсутствуют.

Данные Colliers International говорят о 116 тыс. кв. м торговых площадей, введенных в московском регионе за первое полугодие. Но произошло это в основном за счет территорий, расположенных за МКАД. «Новое предложение торговых площадей на столичном рынке было сформировано объектами разного формата, – объяснила директор департамента исследований по России Colliers International Вероника Лежнева. – Рынок пополнился региональным ТРЦ в Бутово и окружным ТЦ в Мытищах, специализированным детским ТЦ на севере города, площадями в новой фазе Vnukovo Outlet Village и отдельно стоящим гипермаркетом «Ашан» с торговой галереей».

«На второе полугодие в столице заявлено к вводу 236,7 тыс. кв. м новых качественных центров, крупнейшими из которых являются «Vegas Кунцево» и «Видное парк», – сказала руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова. – Если все заявленные объекты будут введены, показатель 2017 года на 47% уступит результату прошлого года и станет самым низким за четыре года». Прогнозы Colliers International еще меньше – 189 тыс. кв. м до конца года. Тем не менее это вполне может стать моментом «отскока» с перспективой нового роста.

По словам Лежневой, в активной стадии строительства находятся как минимум еще шесть крупноформатных проектов площадью 500 тыс. кв. м. Предполагается, что они будут введены в течение ближайших полутора лет. Кроме того, началось строительство еще двух ТРЦ в Пушкинском районе Московской области – ТРЦ «Пушкино Парк» и ТРЦ «Акварель Пушкино». Наиболее перспективными площадками считаются транспортно-пересадочные узлы – «Рассказовка», «Селигерская», «Черкизово» и другие.

По данным аналитиков, Москва догонит европейские города по обеспеченности качественными торговыми площадями уже в ближайшие 3–4 года. «Средний по Европе показатель составляет 550–600 кв. м на тыс. человек, то есть более чем в три раза выше, чем в России, – отметил ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман. – Более динамичному развитию в данном сегменте препятствуют по-прежнему низкая платежеспособность населения, слабые темпы роста экономики, низкая рентабельность в строительстве и т. д.».

Региональные движения

На этом фоне инвесторы обратили внимание на провинцию. По оценкам Colliers International, в регионах на разных этапах строительства все еще заморожены более 3 млн кв. м торговых площадей и более 4,5 млн кв. м остались на уровне проектов. Но процесс, похоже, и там сдвинулся с мертвой точки.

За первое полугодие в регионах РФ было введено в два раза больше торговых площадей, чем в Москве, – 237 тыс. кв. м. «Треть всего регионального ввода пришлась на Воронеж, а крупнейшими открытиями стали 3‑я очередь МФК «Галерея Чижова» в Воронеже и ТРЦ «Ривьера» в Липецке, – рассказала Лежнева. – Всего за год, то есть со второго полугодия 2016 года, рынок качественной торговой недвижимости региональных городов России прирос 1,1 млн кв. м площадей».

«Нельзя сказать, что в кризис ввод новых ТЦ в регионах остановился, тем более этот процесс носит инерционный характер, объекты, введенные в 2014–2016 годах, проектировались и закладывались до кризиса, – отметила гендиректор IDEM, региональный представитель Гильдии управляющих и девелоперов Екатерина Гресс. – Да, практически в каждом городе есть пара замороженных ТЦ, но объекты в высокой степени готовности чаще всего вводились. Сейчас уже все могут признаться, что это был самый сложный период для девелопмента и управления ТЦ. Спрос рухнул настолько, что даже опытное управление не спасало ситуацию. И глубина кризиса в торговой недвижимости, конечно, была больше в регионах, особенно в городах малочисленных и депрессивных. Имея проекты в Тамбове, могу отметить, что все менее качественные объекты и объекты с проблемами в управлении потеряли арендаторов. Некоторые объекты имели до 30% и даже до 40% свободных площадей. Сейчас ситуация восстанавливается».

По мнению Екатерины Гресс, наибольший потенциал в развитии коммерческой недвижимости имеют Сочи и Владивосток: «Например, в Сочи по розничной торговле мы наблюдаем картину, сравнимую с городами-миллионниками. Сезонность там все больше стирается. По нашим данным, в город ежемесячно прибывает до 500 тыс. приезжих, в летние месяцы еще больше. Естественно, потенциал для розничной торговли хороший, девелопмент ТЦ оправдан при еще низкой обеспеченности».

В других регионах, однако, пока предпочитают действовать более осторожно. «Даже «IKEA» в Воронеже, имея участок, занимает выжидательную позицию, – отметила Гресс. – Пожалуй, за развитие крупных проектов классических ТЦ берутся только очень сильные девелоперы с огромным опытом. Как, например, «Столица Нижний» в Нижнем Новгороде, анонсировавший новый проект». Иная ситуация – с мелкими районными ТЦ, где и риски, и порог входа в проект более низкие. Поэтому при грамотном подходе к концепции и пулу арендаторов результат более прогнозируемый. «Такие проекты и реализуются, и проектируются во многих городах России, – утверждает эксперт. – В ближайшие два года стоит ждать выхода на рынок большого количества именно районных ТЦ».

В целом российские города, по словам Гресс, можно разбить на несколько групп по степени обеспеченности качественными площадями. Высокий уровень – свыше 500 кв. м на 1000 человек – в Нижнем Новгороде, Самаре, Екатеринбурге, Воронеже. Здесь ТЦ двигаются в сторону диверсификации, уникальности проектов и более высокого качества, появляются новые концепции – ритейл-парки, аутлеты, многофункциональные центры. К городам с низкой обеспеченностью площадями – до 300 кв. м на 1000 человек – относятся Ижевск, Владимир, Киров. Именно сюда рискуют приходить только опытные игроки, которые развивают в основном классические форматы ТЦ.

Colliers International, в свою очередь, составила собственный рейтинг «городов притяжения» на рынке. Аналитики сравнили потенциал развития 13 городов‑миллионников, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, учитывая их экономическое развитие, уровень жизни населения, потребительский, природно-ресурсный и трудовой потенциалы и, естественно, уровень обеспеченности коммерческой недвижимостью. В сегменте ритейла в тройку лидеров вошли Казань, Пермь и Уфа (1‑е, 2‑е и 3‑е места соответственно); в складском – Екатеринбург, Самара и Казань; по офисам – Казань, Екатеринбург и Новосибирск.

В целом же из-за отсутствия перспектив роста платежеспособности населения аналитики ожидают активизации девелоперов только в наиболее благополучных регионах. «Также устойчивым трендом остается обновление устаревших торговых центров в условиях растущей конкуренции и борьбы за потребителя, – сказала Лежнева. – Так, в первом полугодии 2017 года сразу три бывших советских универмага открыли двери после реконструкции – ЦУМ в Воронеже и Екатеринбурге, а также «Большой ГУМ» во Владивостоке».

Вакансии и ставки

Примечательно, что падение ввода новых ТЦ помогло рынку решить другую проблему – заполнения пустующих площадей в уже открытых. «Вакантность торговых площадей в действующих ТРЦ Москвы по итогам полугодия составила 10%, – рассказала Лежнева. – Мы ожидаем, что к концу 2017 года этот показатель сократится до 8–9%. На конец 2016 года уровень вакантности составлял 11%». Объекты, введенные в первом полугодии, демонстрируют низкий процент работающих торговых площадей в день запуска – 30–40%. Аналогичные показатели были у центров, открывавшихся в 2015 и 2016 годах, зато теперь они активно заполняются арендаторами и доля работающих площадей наконец достигла 80–95%.

«За последние три года в Москве появилось около 1,6 млн кв. м новых ТЦ, и сегодня ритейлеры открывают магазины в основном в этих объектах, – отметила, в свою очередь, Копылова из JLL. – По нашей оценке, около 65% арендованных в последний период площадей приходится на объекты, введенные в 2014–2016 годах. Мы ожидаем дальнейшего сокращения вакантности, по нашей оценке, к концу года показатель достигнет 6% – минимума с начала 2015 года».

Та же тенденция и в регионах. «За последний год практически всем удалось «вырулить», а опытным брокерам и управляющим – даже завести новые бренды в ТЦ и в городе», – отметила Екатерина Гресс. При этом арендные ставки с марта 2014 года только уменьшались. «Падение было резким в первые полгода, скидки дали практически все, и все зафиксировали курс валют, – рассказала эксперт. – Далее год была коррекция. Ставки где-то продолжили падение, где-то стагнировали. Произошел массовый и закономерный переход на расчет арендной платы как «процент от оборота», от 2 до 20% в зависимости от группы товаров. Говорить о росте ставок рано, еще идет и демпинг, и борьба за знаковых арендаторов, еще не восстановился потребительский спрос. Да и маржинальность ритейлеров снизилась значительно, все мы наблюдаем за периодическим банкротством ярких и ранее сильных брендов. В новых ТЦ ставки традиционно ниже, чем в действующих».

Наступление брендов

Свобода и дешевизна, в свою очередь, стали стимулом для привлечения новых клиентов. За первую половину этого года свои первые магазины в России открыли 24 бренда, – констатирует Копылова. – Половина из них представляет сегмент «одежда, обувь и аксессуары», большинство – премиальный и люксовый сектор».

Одна из ключевых тенденций – увеличение доли предприятий общепита в структуре арендаторов. Так, в Москве в ТЦ «Европейский» его доля уже составляет 16% арендопригодной площади. Свыше 10% имеют такие столичные объекты, как «Афимолл Сити», «Атриум», «Охотный Ряд», «Хорошо!», «Океания». «По данным JLL, операторы кафе и ресторанов в среднем занимают 15% арендуемой площади ТЦ в Европе и входят в число ключевых арендаторов, – добавила Копылова. – И в целом при доле операторов общепита свыше 10% эта группа становится дополнительным якорем в ТЦ, при этом генерирующим одни из самых высоких оборотов на 1 кв. м площади».

Кроме того, все большую роль играют и международные бренды. По данным Colliers International, за первое полугодие на российский торговый рынок вышли 22 иностранные компании, тогда как российских было только 5. «Для сравнения: за весь 2016 год на российском рынке появилось 26 новых международных ритейлеров, – говорит Вероника Лежнева. – При этом число брендов, покидающих российский рынок, сокращается. По итогам 2016 года всего лишь несколько ритейлеров приняли решение об уходе с российского рынка – в их числе Magnolia Bakery и LaSenza. Кроме того, российская IRG прекратила развитие итальянского бренда товаров для детей Prenatal Milano, переформатировав сеть в магазины под собственным брендом Kid Rocks. За первое полугодие 2017 года ни одного фактического ухода международных ритейлеров с российского рынка зафиксировано не было».

По ее словам, среди новых международных брендов сокращается доля ритейлеров из США, доля европейских марок составляет 65–85%, азиатских – около 10–15%. «По нашим прогнозам, в среднесрочной перспективе число новых международных брендов из азиатского региона, планирующих выход на российский рынок, будет расти, – считает Лежнева. – Традиционными сегментами для развития ритейлеров из Азии остаются электроника, fashion и косметика».

Как заметила руководитель отдела торговых центров департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгения Хакбердиева, 67% новых операторов работают именно в высоком ценовом сегменте. «Среди них можно выделить бутик обуви и аксессуаров Zlocci Store (Испания/Украина), первый в России и второй в мире монобрендовый магазин аксессуаров Zanellato (Италия), открывшийся в ГУМе магазин пляжной одежды MC2 Saint Barth, парижский дом чая Palais des Thes (бутик+чайная школа)», – сказала она. В низком ценовом сегменте иностранцы работают редко, поскольку его плотно освоили российские розничные компании.

Большая часть новых операторов принадлежит к профилю «одежда/обувь/белье», что, по словам Хакбердиевой, также является новой тенденцией – еще в 2013 году преимущество было у общественного питания.

Больше развлечений и фастфуда

Региональные торговые центры, однако, привлечением международных брендов похвастаться не могут. По словам Лежневой, для продвижения своего бренда в провинции ритейлеры по-прежнему предпочитают сетевых девелоперов, таких как «Макси», «Планета» или «МЕГА». «На региональных рынках сохраняются тренды невысокой экспансии ритейлеров и ограниченности банковского кредитования, – считает она. – Наиболее активными сетевыми игроками там остаются ритейлеры низкого ценового сегмента, преимущественно fashion операторы и продуктовые сети».

Как отметила Екатерина Гресс из IDEM, в региональных ТЦ увеличилась доля крупноформатных магазинов. Однако это связано не столько с концепцией, сколько с отсутствием спроса и необходимостью заполнять пустующие площади. Увеличилась и доля общественного питания. «Это хороший пролонгатор пребывания посетителей в ТЦ, – сказала эксперт. – Борьба идет не только за кошелек покупателя, но и за время его пребывания в ТЦ».

Другая тенденция – увеличение доли развлекательных форматов. «Они привлекают семейную аудиторию, – заметила Гресс. – Отчасти это также связано с отсутствием спроса и необходимостью заполнения площадей, отчасти со сменой покупательского поведения и предпочтений. В результате доля классических магазинов одежды и обуви сокращается. В регионах хорошо себя чувствуют и более активно развиваются сейчас бренды с невысоким чеком – дисконты, магазины в сегменте ниже среднего, такие как «Фамилия», Zenden, Fix Price».

Однако эти изменения можно объяснить скорее экономической конъюнктурой лишь последних лет, а в долгосрочной перспективе эксперты отмечают совсем другие тенденции. «За последние 10 лет доля площадей, занимаемых супермаркетами или гипермаркетами, сократилась в 4 раза – с 39,5% до 8,3%, – рассказала Хакбердиева. – Доля площадей, занимаемых операторами развлекательного сегмента, наоборот, увеличилась почти в два раза – с 7,9% до 14%».

«Одной из наиболее интересных, на наш взгляд, тенденций в fashion сегменте, представленном в составе торговых центров, является обновление ритейлерами своих магазинов, – отметила, со своей стороны, Лежнева. – Причем это касается как «физической» реновации (дизайна интерьеров, выкладки товара и оптимизации торговых площадей), так и ребрендинга, включающего пересмотр позиционирования, целевой аудитории и визуального восприятия бренда в целом. К числу наиболее ярких примеров последних лет можно отнести сети «Эконика», Melon Fashion Group (бренды Zarina, BeFree, Love Republic), Familia и другие».

В целом каждый бренд пытается стать привлекательнее и доступнее, а торговые центры стремятся как можно дольше удержать покупателя. «Вообще, хочется отметить, что будущее индустрии – в мультиформатных проектах, где в одном здании гармонично взаимодействуют различные функции – бизнес-центр, апартаменты, гостиница, торговля, сервис, общественное питание, развлечения, обучающие форматы, спорт, – считает Гресс. – Будут развиваться и новые концепции: ритейл-парки как центры целевой покупки для рационального потребителя, лайфстайл-центры как некий формат, где атмосфера и досуг первичны, а шопинг вторичен».