13.07.2017 | Екатерина Сахарова

Званые гости

Где и как предпочитают жить экспаты в Москве

Фото: Shutterstock

Доля иностранных нанимателей на московском рынке недвижимости начинает расти, в некоторых сегментах превышая докризисные показатели. Однако портрет иностранного клиента сильно изменился: на смену США и Европе пришла Азия.

Другие иностранцы

Корпоративных нанимателей на рынке аренды Москвы становится все больше. Сейчас они составляют 23% от общего спроса, что более чем на четверть превышает результат конца прошлого года и незначительно обходит показатели 2013 года. Примечательно, что рост произошел за счет иностранных компаний, которые арендуют жилье для своих сотрудников на период работы в Москве, подчеркивают в «Инком-Недвижимости». Аналитики компании говорят о тех экспатах, для которых снимают жилье от эконом-класса до премиума. На элитном рынке показатели скромнее: по разным оценкам, доля иностранцев сейчас составляет от 8% до 20%.

Рост числа иностранных нанимателей, которые работают в России, должен продолжиться в середине–конце лета. Обычно именно в это время приезжают семьи с детьми, так как им необходимо время для подготовки к новой школе или вузу. Однако это традиционно для данного сегмента, и такой всплеск считается закономерным. А вот уже с осени ожидается приезд экспатов, чья деятельность связана с подготовкой чемпионата мира по футболу 2018 года  – организаторов, которые готовят церемонию открытия и закрытия, IT-специалистов, специалистов по медийному сопровождению, отмечает руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome Дарья Самойлова.

И те, кто работает с самой дорогой недвижимостью, и аналитики «массового» жилья подчеркивают, что рапортовать о возвращении иностранцев на российский рынок рано. Дело в том, что вернулись совсем другие иностранцы. Согласно статистике «Инком-Недвижимости», до кризиса и введения санкций в отношении России 45% корпоративного спроса приходилось на представителей европейских и американских фирм. Сегодня же европейцы составляют не более 5–6%, а сотрудников американских предприятий практически нет. «Крупные компании из США пока не арендуют московские квартиры, но интерес со стороны представителей среднего бизнеса наметился, и около 2% корпоративных нанимателей приходится на такие фирмы», – рассказала заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.

Основной спрос сейчас формируется за счет представителей компаний из российских регионов и стран СНГ: их 58% против 45% в 2013‑м. Четыре года назад всего 10% спроса реализовывались фирмами-арендаторами из стран Азии, на текущий момент их доля существенно возросла и составляет уже 39%. Среди лидеров здесь работники из Китая, Индии, Тайваня и Японии. Среди иностранных арендаторов есть как топ-менеджеры, так и руководители среднего звена, а также рядовые специалисты, которые нередко работают вахтовым методом, поэтому и жилье снимается от эконом-класса до премиума.

На элитном рынке европейцев также сменили азиаты. «Портрет сегодняшнего экспата – это мужчина-азиат с одним-тремя маленькими детьми из финансовой, строительной, инвестиционной, банковской сферы или посольства. В основном они много работают и не всегда привозят с собой семьи», – говорит Дарья Самойлова. С коллегой согласна директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева. По ее оценке, число европейских арендаторов на элитном московском рынке в два-три раза меньше, чем до «украинского кризиса» и введения санкций.

При этом азиатские инвесторы на столичном рынке обосновались плотно, и некоторые уже покупают квартиры для своих сотрудников. Так, в компании Knight Frank рассказали о покупке 29 апартаментов и 20 машиномест в жилом комплексе «Театральный дом» на Новом Арбате японской корпорацией «Юника». А по словам директора по продажам ГК «Пионер» Дианы Нилиповской, в проекте «LIFE-Ботанический сад» было выкуплено 25 квартир на «премиальных этажах» для топ-менеджеров из Китая.

Юридические лица инвестируют в жилье для размещения экспатов, которые в дальнейшем проживают в этих квартирах во время краткосрочных проектов – обычно до полугода. Как правило, под эти цели приобретаются квартиры площадью 80–120 кв. м, расположенные недалеко от офиса компании.

Локация и еще раз локация

Меняется состав экспатов, меняются и их предпочтения, это вынуждает специалистов, работающих с иностранными арендаторами, расширять поле поиска объектов, чтобы угодить взыскательной публике. Неизменным остается одно: чаще всего клиенты выбирают жилье в центре или поблизости от «мест притяжения» соотечественников.

Фото: Лори/Vostock Photo
По наблюдениям экспертов, одно из самых притягательных для экспатов мест – улицы вокруг Патриарших прудовФото: Лори/Vostock Photo
Если говорить о рядовых специалистах, то для них выбор квартиры зависит напрямую от месторасположения офиса компании: идеально, чтобы жилье находилось в пешей доступности. «Традиционно наибольшей популярностью пользовались районы ЦАО, ЗАО, ЮЗАО, но сегодня в связи с ростом числа бизнес-центров в разных локациях нет таких четких «привязок», – отмечает Оксана Полякова. Эксперт рассказала о спросе на квартиры в жилом комплексе «Жемчужина» в Сокольниках, поблизости от бизнес-центра «PREO 8», со стороны японских бизнесменов (здесь располагается офис японской корпорации NEC). В то же время представители одной немецкой фирмы рассматривают варианты найма жилья в ЖК «Воронцово», рядом с бизнес-центром Neo Geo в Коньково, где планируют арендовать помещения.

Для топ-менеджеров и сотрудников дипломатических миссий близость к центру Москвы уже является принципиальным фактором, спальные районы для проживания ими практически не рассматриваются. «Любимые районы представителей иностранных государств – Тверская улица и Патриаршие. В первой их привлекает шаговая доступность Кремля, во втором случае – европейская атмосфера и ощущение, что ты находишься в центре событий», – отмечает Юлия Ковалева. Из-за близости к месту работы у сотрудников дипломатических представительств также востребован Арбат, где сосредоточено большое количество посольств и консульств. Представители топливно-энергетических корпораций нередко выбирают Пресненский район и расположенный на его территории Деловой центр.

Иностранцы с семьями и детьми школьного возраста арендуют жилье вблизи образовательных учреждений с международными стандартами преподавания, выдающими документы, которые позволяют продолжить обучение в зарубежных университетах. Например, в районе Чистых прудов расположен французский лицей имени Александра Дюма. У иностранных арендаторов популярны также северо-запад столицы, районы вблизи Англо-американской школы Москвы и районы на севере и юго-западе, где действуют филиалы Британской Международной школы. В частности, консультанты рассказали о востребованности элитного поселка «Покровские Холмы» и жилого комплекса «Покровский Берег», которые расположены рядом с Англо-американской школой.

Восток – дело тонкое

Для своего проживания экспаты выбирают жилые комплексы, отвечающие современным характеристикам высококлассного жилья. Это значит, что там обязательно должна быть круглосуточная охрана, огороженная территория, консьерж-служба, для многих важной также является пешая доступность фитнес-центра. «Примечательно, что предпочтение отдается меблированным вариантам – данное требование является обязательным почти в 90% запросов. Некоторые экспаты предпочитают старые дома особнякового типа, что не отменяет наличие профессиональной охраны и выделенного парковочного места», – рассказывает директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова.

Различия между западными арендаторами и азиатскими проявляются на уровне планировок: оказывается, им необходимо принципиально разное жилье. Экспаты из европейских стран отдают предпочтение просторным, светлым квартирам с интерьером в европейском стиле: объединение пространства кухни и гостиной, минимализм в меблировке, максимальная функциональность жилья, натуральные материалы в отделке и использование светлой палитры в интерьере. В общем-то, они выделяют для себя те варианты, которые уже закрепились на столичном элитном рынке в качестве преимущественных.

Экспаты из восточных стран выступают категорически против объединения кухни и гостиной в жилье: кухня должна быть строго отделена, чтобы в жилой зоне не было запаха специфических азиатских блюд. «В наши дни поиск такой квартиры вызывает некоторые проблемы, поскольку объединение кухни с гостиной является одним из трендов последних лет в элитном жилье», – отмечает Юлия Гоцкая, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами компании Blackwood. Отдельно выделяются экспаты с Ближнего Востока (Бахрейн, Иордания, Ирак, Иран, Йемен, Катар, Кувейт), которые отдают приоритет строгому классическому интерьеру, что также идет вразрез с последними трендами столичного рынка.

Сотрудники диппредставительств любят реконструированные исторические здания с высокими потолками. При этом они предъявляют определенные требования, самое необычное из них для рядовых арендаторов, но обязательное для этой категории нанимателей – наличие в квартире большого зала для приемов. «Посольские приемы – это непременный атрибут жизни иностранных дипломатов, они приглашают гостей на дни рождения и прочие личные праздники, причем число приглашенных составляет от 40 до 80 человек. Приемы проходят торжественно, дамы приходят на каблуках. Конечно, найти подходящие квартиры в Москве не так-то просто, а еще сложнее бывает убедить собственников в том, что для их имущества и паркета подобные приемы совершенно безопасны», – делится опытом Юлия Ковалева.

Культурный след

К мебели иностранцы обычно не очень требовательны, их может устроить обстановка из сетевого магазина товаров для дома, в то время как российские арендаторы хотят видеть дорогую итальянскую мебель и «брендовый» интерьер. Обычно экспаты предпочитают заселяться в полностью обустроенную квартиру, в которой уже не требуется ничего декорировать и менять. Но бывают и исключения, особенно если речь идет о семье.

«Семейные пары с детьми активно обустраивают съемное жилье под себя, чтобы сделать его своим домом. Как бы это смешно ни звучало, но наличие отверстий от креплений под картины и декор – наиболее частый ущерб после выезда. Поэтому в наших договорах мы заранее согласовываем количество разрешенных отверстий в стенах либо согласовываем дооборудование квартиры современными методами, чтобы избежать возможного ущерба», – рассказывает Елена Куликова.

Отношения между собственниками и арендаторами могут накаляться из-за некоторых особенностей иностранных гостей. «У собственников есть мифическое представление о том, что наниматель из зарубежного государства, за которого арендную плату вносит компания, – это лучший арендатор. Это далеко не так. Самая безобидная провинность иностранцев – это то, что они ни за что не станут оплачивать счета и самостоятельно менять перегоревшие лампочки, а измучают этими вопросами собственника. Они крайне экономны, если не сказать прижимисты», – подмечает Юлия Ковалева.

При этом в договоре аренды с иностранными компаниями есть существенные неудобства для собственников. К примеру, обычно компании не соглашаются включать в договор штрафные санкции за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора. Корпоративные арендаторы из-за рубежа мотивируют это тем, что в стране, к примеру, могут быть введены санкции и им предстоит нести убытки. Второй подводный камень заключается в том, что собственник не может расторгнуть договор по своей инициативе. «Недавно в нашей компании был случай, когда мы заселяли арендатора-экспата по договору на пять лет с фиксацией цены. Это значит: не важно, что происходит на рынке, но собственник не может поднимать арендную плату в течение столь длительного срока», – рассказывают случай из практики в Kalinka Group.

Цена вопроса

Как правило, экспаты без семьи выбирают квартиры площадью 150 –200 кв. м. Для иностранцев, переезжающих вместе с семьей, вне зависимости от количества человек одним из требований является наличие отдельной спальни и отдельного санузла для каждого члена семьи, также необходим отдельный кабинет. Площадь квартир, которые они выбирают, в среднем составляет 200–300 кв. м.

Если высокопоставленный экспат переезжает один, в среднем бюджет аренды составляет 200–300 тысяч рублей в месяц, квартиры под семью в среднем рассматриваются в бюджете 400–750 тысяч рублей в месяц, отмечают в Blackwood. Средний срок проживания экспата в арендуемом жилье составляет два-три года, но есть и контракты на пять лет. Менее «ценные» работники, специалисты и руководители среднего звена довольствуются бюджетом на аренду в 45–65 тысяч рублей в месяц, добавляют в «Инком-Недвижимости».

Жилье для экспата оплачивается компанией: обычно для специалиста выделяют определенную конечную сумму на оплату жилья, но если экспат хочет, он может самостоятельно увеличить бюджет аренды квартиры уже за свой счет, говорит Юлия Гоцкая.

«Экспатов, которым компания не компенсирует аренду квартиры, я в своей практике еще не встречала: мы сотрудничаем с крупными компаниями, где иностранцев обычно приглашают на должность топ-менеджеров и генеральных директоров, и специалистам такого уровня, как правило, предоставляется полный пакет услуг за счет компании», – отмечает эксперт. Самостоятельно за аренду могут платить иностранные предприниматели, которые ведут свой бизнес на территории России. По словам аналитиков Savills в России, бюджеты таких клиентов не превышают 200 тысяч рублей в месяц.

Приобрести собственную недвижимость в России решаются немногие: в разное время доля таких покупателей составляет 1–3%. В подавляющем большинстве случаев эти клиенты так или иначе связаны с нашей страной – работают здесь на долгосрочной основе, ведут бизнес, женаты на русских. В этом случае экспатам важно наличие в шаговой доступности социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник, а также близость скверов и парков, благоприятная экологическая обстановка в районе, хорошая транспортная доступность места работы.

КОНТЕКСТ

07.09.2017

Ипотека идет на рекорд

Банки спешат выполнить мечту властей о жилищных кредитах под 6%

30.08.2017

Смокинг для новостройки

«Профиль» опросил экспертов, чтобы разобраться, насколько успешен новый тренд на рынке жилья Москвы – квартиры с отделкой

24.08.2017

Торг на квадратном метре

Международные компании активизировались на рынке коммерческой недвижимости и ритейла

Спасибо, что читаете нас!
Давайте станем друзьями:

Спасибо, не сейчас

24СМИ