23.03.2017 | Алексей Афонский

Кому в Москве строить хорошо

В 2016 году столичных девелоперов «спасла» Новая Москва: именно там было сдано больше всего новостроек. В «старой» Москве из-за кризиса полностью выполнить план не удалось

Фото: Денис Гришкин⁄fotoimedia⁄ТАСС

Компания «Метриум Групп» изучила рынок московских новостроек и составила рейтинг девелоперов. Аналитики заметили несколько тенденций: в 2016 году застройщики в полной мере ощущали на себе последствия кризиса. Многие из них и вовсе вынуждены были срывать сроки сдачи проектов. В этих условиях компании объединяли свои активы, как, например, сделали Группа ПИК и «Мортон». «Профиль» ознакомился с исследованием и опросил участников рынка, мнения которых отчасти разошлись с авторами рейтинга.

Смена лидера

В первой части рейтинга аналитики учитывали только показатели суммарной площади квартир (или апартаментов), на которые уже получены все необходимые документы: разрешения на строительство, проектные декларации или разрешение на ввод в эксплуатацию отдельных объектов. При этом уже распроданные корпуса и очереди в рейтинг не вошли – авторы брали в расчет только те из них, в которых в прошлом году можно было купить квартиру.

В «Метриум-Групп» отмечают сразу несколько серьезных изменений, произошедших в строительной отрасли за последний год. Главное из них – укрупнение девелоперов за счет объединения активов разных компаний. «В результате объемы портфелей некоторых игроков рынка недвижимости «старой» Москвы значительно увеличились. Это повлекло за собой ротацию в листинге крупнейших застройщиков», – объясняют авторы исследования.

В результате на первое место по объему портфеля реализуемых проектов вышла Группа ПИК – на ее счету 1,1 млн м2 жилья. Добиться таких показателей удалось во многом благодаря приобретению нового актива – девелоперского бизнеса компании «Мортон». Напомним, сделка была проведена в два этапа: сначала президент Группы ПИК Сергей Гордеев купил «Мортон» на собственные средства, а потом продал (по его собственным утверждениям, за ту же сумму) холдингу, который сам же и возглавляет. Изначально Гордеев уверял, что не будет объединять две компании и продолжит развивать «Мортон» как отдельный бренд, но в итоге все же поменял планы. Это позволило ПИК (совладельцы Группы – Александр Мамут (16%) и Михаил Шишханов (9,8%) увеличить портфель более чем на треть и обогнать прежнего лидера – «Донстрой».

Среди крупнейших проектов ПИК жилые комплексы «Микрорайон Северный» (позиционирует себя как один из самых дешевых в городе), «Жемчужина Зеленограда» (оба достались в наследство как раз от «Мортона»), «Мещерский лес» и «Варшавское, 141». Площадь каждого из них превышает 100 тыс. м2.

«ПИК плюс «Мортон» – однозначный лидер на рынке новостроек, их теперь никто не переплюнет, – говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. – В будущем слияние компаний продолжится и будет происходить еще более явно. При этом средние игроки могут начать уходить с рынка. Будут оставаться крупные, которые будут еще укрупняться в силу большой закредитованности и в силу того, что это просто большая компания, которая не может взять и прекратить строить».

Крупные компании, по словам Калюжновой, в такой ситуации смогут выживать даже на небольшой марже и даже при снизившейся цене продажи жилья. «А мелким игрокам это будет неинтересно. Они могут даже остаться на рынке – те из них, которые работают ради одного-двух акционеров и одного-двух проектов. Им этого будет хватать. Крупным это будет неинтересно, мелкие будут оставаться, а средние будут продаваться крупным», – считает аналитик.

Прошлогодний лидер рейтинга «Донстрой» опустился на вторую строчку с суммарной площадью 863,6 тыс. м2. Флагманские проекты компании: жилые комплексы «Сердце столицы» (рядом с деловым центром «Москва-Сити»), «Символ» и «Лосиный остров» (площадью ровно 100 тыс. м2).

На третьем месте – MR Group, в активе которой за прошлый год 776,9 тыс. м2 строящихся квартир и апартаментов. В ее портфеле выделяются комплексы «Фили град», «Царская площадь» и «Савеловский Сити». В 2017 году компания планирует начать реализацию еще двух амбициозных проектов: ЖК «Фили Сити» (он расположится рядом с легендарным техномоллом «Горбушка», а автором выступил бывший главный архитектор Барселоны Винсенто Гуайарт) и многофункционального комплекса в составе транспортно-пересадочного узла «Дмитровская» (в прошлом году аффилированные с MR Group структуры выиграли конкурсы на строительство двух ТПУ – «Дмитровской» и «Ховрино»).

Еще двум застройщикам удалось преодолеть планку 500 тыс. м2 продающегося жилья. Это Capital Group и «Эталон-Инвест» с 666,2 тыс. и 514,5 тыс. м2 соответственно. Первый среди прочих строит элитный жилой комплекс ОКО на территории «Москва-Сити» и арх-проект «Лица». Второй – комплексы «Эталон-Сити», «Летний сад» и «Золотая звезда».

Среди тех, кто не попал в первую пятерку, немало известных компаний. Например, «Интеко» Елены Батуриной, супруги бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова. Сейчас она строит жилые комплексы «Лайнер», «Садовые кварталы», Balchug Viewpoint и Balchug Residence.

ФСК «Лидер» и «Флэт и Ко» достались 8‑е и 12‑е места. Занять их, как и в случае с Группой ПИК, удалось во многом благодаря приобретению новых крупных активов. «Лидер» купил компанию ДСК‑1, которая как раз занималась возведением крупного жилого комплекса «Некрасовка» площадью 357,3 тыс. м2. Один только этот проект увеличил портфель компании в «старой» Москве почти на 80%. ДСК‑1, прославившаяся в свое время благодаря массовой застройке столицы жилыми домами типовых серий, в последнее время столкнулась с серьезными финансовыми проблемами. В результате сделка по ее приобретению стала безденежной: «Лидер» взял на себя долги ДСК‑1 в размере 12,78 млрд. руб.

«Флэт и Ко», в свою очередь, приобрела несколько проблемных проектов компании «Грас». У последней также возникли трудности из-за побочного аграрного бизнеса. Сразу несколько банков собирались подавать иски о банкротстве компании, но ситуацию удалось урегулировать благодаря вмешательству «Флэт и Ко». Гендиректор компании Дмитрий Майстренко купил 24% акций «Граса». Его фирме удалось увеличить свой портфель на 60% благодаря комплексам «Флотилия» и «Утесов» и жилому дому МПИ.

Маленькие хитрости больших девелоперов

В 2016 году «Метриум Групп» решила изменить методику подсчета ведущих девелоперов столицы, специализирующихся на жилой недвижимости. Вместо одного рейтинга эксперты теперь составляют сразу два: по объему портфеля реализуемых на первичном рынке проектов и по фактическому объему ввода жилья в эксплуатацию за год. В самой компании это объясняют тем, что стараются определить не амбициозность застройщика, а реальный масштаб его бизнеса. «За последние несколько лет мы стали свидетелями выхода на рынок большого количества мегапроектов, счет в которых идет на сотни тысяч и даже миллионы квадратных метров жилья, а сроки реализации растянуты на годы и десятилетия. При этом в моменте ведется строительство лишь небольшой доли заявленных площадей. И нет никаких гарантий, что проект будет завершен в первоначально заявленном виде: не сократится или не увеличится в масштабах, не перейдет под контроль другого девелопера. И если учитывать в рейтинге заявленные показатели, а не площадь реально возводимых объектов, то образуется серьезный перекос: девелоперы крупных проектов занимают высокие позиции, при этом по факту строят совсем небольшие объемы», – говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Вторая часть рейтинга сильно отличается от первой. В нее попало только то жилье, которое в 2016‑м было введено в эксплуатацию. По подсчетам столичного департамента градостроительной политики, 2016 год стал неудачным для московских застройщиков по этому показателю. В официальных границах города в эксплуатацию ввели 3,34 млн м2 – девелоперам удалось выполнить план, заложенный на 2016 год в госпрограмме «Градостроительная политика», – на всю Москву (включая Троицкий и Новомосковский округа) нужно было ввести не менее 3 млн м2. Но в «старой» Москве они смогли сдать только 1,64 млн м2. Главная причина очевидна – экономический кризис.

Лидером второго рейтинга стала компания «Галс-девелопмент», входящая в Группу ВТБ. На ее счету 112,7 тыс. м2 и четыре жилых комплекса: Wine House, «Сады Пекина», IQ-квартал в «Москва-Сити» и первая очередь комплекса «Наследие». В самой компании прошедший год называют самым удачным за все время существования. Продажа и сдача в аренду готовых объектов позволяет ей постепенно избавляться от кредитной нагрузки, которая наращивалась до 2014‑го с целью получения средств для инвестирования в новые проекты. В 2010 году совокупный долг компании составлял $1,5 млрд, что позволило ВТБ приобрести ее за символические 60 рублей.

На втором месте – группа компаний «Пионер» со 105,3 тыс. м2 жилья. Они пришлись на два корпуса комплекса «Life Митинская Экопарк» и три корпуса ЖК «Life Ботанический сад». Оба объекта удалось ввести в эксплуатацию на несколько месяцев раньше прописанного в проектных декларациях срока. В компании утверждают, что это не исключение, а общее правило для ее проектов.

Третье место занял концерн КРОСТ (в рейтинге по объему портфеля он оказался только двадцатым). В 2016 году он ввел 100 тыс. м2 жилых помещений в комплексах Wellton Park, «Wellton Park Золотая миля», «Невский» и Union Park. В ближайшем будущем у компании не должно быть проблем с новыми проектами – она стала одним из трех застройщиков (наряду с Группой ПИК и «Галс-девелопмент»), которые займутся возведением нового жилья на смену столичным пятиэтажкам. Москомархитектура уже называет Wellton Park примером «нового облика массового жилья».

Четвертой стала компания «Интеко», сдавшая в прошлом году 93,2 тыс. м2 в жилых комплексах «Лайнер» (специалисты называют его одним из немногих примеров чисто арендного жилья) и Balchug Residence.

На пятом месте расположилась ФСК «Лидер». Но, в отличие от большинства проектов компании, единственный сданный в прошлом году – ЖК «Некрасовка» площадью 84,2 тыс. м2 – был реализован по большей части силами ДСК‑1 и достался «Лидеру» уже на завершающем этапе строительства. Аналитики «Метриум Групп» в связи с этим решили указать обладателя пятого места как ДСК‑1 (ФСК «Лидер»).

Безоговорочный лидер первой части рейтинга – Группа ПИК – здесь заняла только шестое место. В 2016 году ей удалось ввести в эксплуатацию лишь один жилой комплекс – «Варшавское 141» площадью 78,7 тыс. м2.

Глава «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова не согласна с самим принципом разделения рейтинга на две части. По ее словам, объем портфеля застройщика должен учитываться в первую очередь и без каких-либо оговорок. «Ввод в эксплуатацию обусловлен строительным циклом. Понятно, что по портфелю ПИК на первом месте. У них самый активный выход нового жилья пришелся на вторую половину 2015‑го – 2016 год. Они массово начали выводить новые проекты. А потом они закончились. С чего им вводить новые, если строительный цикл только начался? Поэтому во втором рейтинге – по объемам ввода – они уже на шестом месте. А первые места занимают те, кто активно выводил в 2014‑м – первой половине 2015 года», – отметила Калюжнова в беседе с «Профилем».

Кризис уже кончился, или он еще впереди?

«Столичный рынок недвижимости сегодня находится в довольно сложной ситуации, – констатирует Мария Литинецкая. – Объем предложения стремительно растет, а темпы ввода падают. Столичный департамент градостроительной политики подсчитал, что в 2016 году снижение объемов сдачи нового жилья в Москве составило 14%. Здесь нужно сделать поправку на то, что 2015 год стал рекордным за 10 лет по количеству введенных «квадратов».

Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов не согласен: «Кризис ощущается, но не так сильно, как можно было ожидать. Когда с этого года отменили госпрограмму поддержки ипотеки, все ожидали, что будет скачок вниз. Но его не произошло. Вторичный рынок проседает, а первичный – нет, ведет себя совершенно нормально, – рассказал он «Профилю». – Все дело в том, что поддержку ему оказывают инвестиционный спрос, который сохраняется на рынке, и достаточно неплохая ценовая конъюнктура. Поэтому я бы сказал, что кризис есть, но мягкий. Хуже было в 2009 и 2015 годах».

Отдельную тревогу у Литинецкой вызывает тенденция к переносу сроков завершения строительства, которая наблюдается во многих проектах. По разным оценкам, в прошлом году вовремя не смогли «сдаться» около 45% заявленных к вводу новостроек. «Это свидетельствует о том, что отдельные девелоперы сталкиваются с трудностями, испытывают проблемы с финансированием своих проектов. Как следствие, покупателям нужно быть очень осторожными с выбором объекта для приобретения жилья», – говорит Литинецкая.

«Случаи задержки ввода объектов в эксплуатацию редки. Это зависит от сегмента, – возражает Таганов. – По крайней мере, в Москве. Земля дорогая, квартиры дорогие – в кризис раскупаются неплохо. Вот в Подмосковье ситуация похуже, потому что люди беднее и ценовая чувствительность у них выше».

«Я тоже не заметила задержек с вводом в эксплуатацию объектов по Москве. Может быть, только единичные случаи в Москве. По большому счету, такой тенденции нет. Здесь играет важную роль катастрофический дефицит доступного жилья в столице, который отмечался последние 10 лет, до 2014 года, ведь не строилось доступное жилье, строился только бизнес-класс», – поддерживает коллегу Татьяна Калюжнова. В Москве отложенного спроса хватит еще на два-три года, добавляет она. «Застройщики будут радоваться, насколько у них все отлично. А вот через три года мы посмотрим, что будет, когда этот спрос насытится и целесообразность в таких объемах нового строительства себя исчерпает. Вот тогда либо объемы существенно упадут, либо цены», – резюмирует Калюжнова.

КОНТЕКСТ

27.07.2017

Дом из коробки

Почему технологии модульного строительства недостаточно распространены в России

26.07.2017

Шапочное знакомство

OCCRP нашел связь между Артемом Чайкой и поставщиком авто для Генпрокуратуры

17.07.2017

Москва к будущему готова

Столица вошла в топ-5 крупнейших агломераций мира, готовых к внедрению самых передовых технологий

Спасибо, что читаете нас!
Давайте станем друзьями:

Спасибо, не сейчас

24СМИ