20.03.2017 | Александра Кошкина

Съемные перспективы

Жилье в доходных домах пока может заинтересовать только богачей и иностранцев

По мнению экспертов, за доходными домами будущее, а пока снять квартиру намного дешевле и удобнее в частном секторе Фото: АО ИНТЕКО

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) объявило о начале приема заявок на аренду жилья в первом официальном доходном доме. Открыться он должен в Москве, в районе Ходынского поля уже летом. В АИЖК, причем, говорят не об эксперименте, а о начале масштабной программы, которая в перспективе должна будет вывести из тени весь рынок аренды жилья. Эксперты оценивают проект скептически.

Учитывая, что значительная часть съемного жилья сейчас в России сдается неофициально, без уплаты налогов, доходным домам будет трудно конкурировать с частниками из-за разницы в ценах. К тому же нет достоверных оценок даже масштабов этого рынка – данные разных аналитиков и агентств на этот счет отличаются на порядок, причем не только по стране, но даже по Москве. Да и время для запуска таких проектов, по мнению наблюдателей, не самое подходящее – на фоне падающих доходов населения цены на съемное жилье упали, доходность его снизилась до минимума, и предложение на рынке заметно превышает спрос.

Хорошо забытое старое

«История доходных домов, то есть многоквартирных домов, квартиры в которых предназначены для сдачи в аренду, берет свое начало в Европе в середине XIX века, – рассказала директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. – До революции 1917-го и в Москве порядка 40% жилья составляли доходные дома, и чем дом был больше, тем квартиры в нем были дешевле». «До революции в России существовали целые кластеры таких домов в столицах и крупных губернских городах, и владельцы этих домов были весьма состоятельными людьми, – отметила, в свою очередь, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева. – Своим жильцам они предоставляли квартиру и определенный набор сервиса в зависимости от уровня дома и целевой аудитории».

В связи с этим в принципе идею возрождения доходных домов большинство экспертов считают перспективной. Тем более, как многие считают, и после установления советской власти доходные дома как таковые не прекратили существование — просто их стало намного меньше и рассчитаны они были уже на весьма узкий круг лиц. «В России есть доходные дома, однако они создаются частными или государственными компаниями исключительно для своих сотрудников, как правило, иногородних, которые приезжают в долгосрочные командировки», – подтвердила управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Мария Жукова напомнила, что в столице экспериментировать со строительством доходных домов начали еще в 2002 году, когда вышло соответствующее постановление правительства Москвы. «Первый доходный дом был построен в столице уже в 2003 году в Большом Николоворобинском переулке, – рассказала она. – В доме всего 47 квартир, и он пользуется спросом, особенно среди иностранцев. Но арендные ставки в нем достаточно высоки, от 150 тыс. до 300 тыс. рублей в месяц». По ее словам, есть единичные примеры поселков, построенных специально для сдачи домов в аренду. В Московской области их около 20, несколько насчитывается в Москве – например, «Сетунь» и «Покровские холмы». «Полагаю, что основной спрос на арендные поселки формируют иностранные граждане», – добавила эксперт.

Сегодня арендный рынок «держат» частники, и он живет по своим законам, в обход налоговой системы. Точный объем жилья, который сдается неофициально не только в России, но и в Москве, не знает никто. Экспертные оценки на этот счет разнятся. «Теневой сектор» частной аренды составляет не менее 20% рынка, – считает Фонарева. – Однако, учитывая активную политику государства, в том числе и информационную, направленную на выявление «теневиков», их доля будет неуклонно сокращаться».

Генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко полагает, что на самом деле около 90% арендного рынка работает в черную. «Это позволяет арендодателям не платить налоги, а арендаторам снизить уровень ответственности – они знают, что за неуплату или порчу имущества не будут отвечать по суду», – отметил он.

На Западе же рынок аренды жилья имеет давние традиции и потому более налажен и узаконен. В съемных домах, к примеру, живет большинство граждан США. Качество и месторасположение такого жилья отвечает разному достатку клиентов – от пентхаусов до скромных «вагончиков». Это позволяет населению быть более мобильным и легко решать транспортные проблемы в мегаполисах. По словам вице-президента Becar Asset Management Group Ильи Андреева, во всех крупных городах США и Западной Европы доля арендного жилья достигает 40–60%. «Например, в Нью-Йорке доля арендного жилья – 60%, в Лондоне – 50%. Дорогие города именно этим и характеризуются», – сказал он.

«Лучше всего рынок долгосрочной аренды развит в Германии, Швейцарии и Австрии, – рассказала Литинецкая. – В этих странах самая низкая доля собственников жилья в мире – 52%, 44,5% и 55,7% соответственно. Тогда как в России она достигает 84%. К примеру, в Берлине арендное жилье составляет 90% от всех объектов на жилищном рынке, а в Гамбурге – около 80%. Главная причина развития аренды в этих странах – это ее относительная доступность по сравнению с приобретением квартиры, в том числе и в ипотеку. Вторая причина – хорошо продуманное законодательство и в целом легко прогнозируемое состояние цен и арендных ставок на рынке. К примеру, законом предусмотрено, что владелец квартиры не может поднять арендную ставку более чем на 20% в течение трех лет. В таких условиях немцы с легкостью могут заключать арендные договоры сроком 10–15 лет».

Долгосрочные сомнения

Минимальная стоимость жилья в первом пилотном проекте АИЖК «Лайнер» в районе Ходынского поля составляет 38,9 тыс. рублей, не считая коммунальных платежей. Как сообщила управляющий директор агентства Ирина Бакларова на Финансовом форуме по недвижимости, за эти деньги можно снять небольшую студию площадью 25 кв. м. Всего для реализации проекта АИЖК выкупило у компании «Интеко», которая является девелопером «Лайнера», 295 апартаментов площадью от 25 до 84 кв. м. и 50 машиномест. Все номера сдаются с мебелью и техникой, в стоимость также входят консьерж и охрана. За отдельную плату можно будет заказать уборку в квартире.

На этом агентство останавливаться не собирается. В 2019 году стартует проект MatchPoint в районе Кутузовского проспекта, где выкуплено 800 апартаментов. В том же году готовится к сдаче комплекс на территории бывшей промзоны «Серп и Молот» в Лефортово. Здесь АИЖК выкупило около 400 квартир. Кроме того, есть отдельный проект по созданию арендного жилья для инновационного центра «Сколково».

К реализации своих проектов агентство планирует привлечь и инвесторов. В рамках программы «Ипотека и арендное жилье» АИЖК будет использовать закрытые паевые инвестфонды недвижимости (ЗПИФН). Предполагается, что в 2017 году объем финансирования составит 10 млрд рублей, в 2018 году – 15 млрд рублей, а в 2019 и 2020 годах – по 20 млрд рублей.

Правда, кто будет вкладываться в эти проекты, пока не очень понятно. В краткосрочной перспективе их инвестиционную привлекательность эксперты оценивают крайне низко, а на годы вперед в нынешней ситуации бизнес, как правило, не заглядывает. Поэтому популярными новые доходные дома могут стать лишь при активной поддержке государства. Однако и здесь нет еще ясности, в каком же направлении таким проектам двигаться – то ли осваивая сектор дорогого жилья уровня как минимум бизнес-класса, то ли, наоборот, пытаясь отвоевать часть рынка низкобюджетного жилья как своего рода социальный проект.

«Идея доходных домов имеет хорошую перспективу, так как на нашем рынке есть большая потребность в цивилизованной аренде, – отметил Луценко. – Другое дело, что застройщикам до сих пор было невыгодно заниматься этим бизнесом, доходность которого составляет всего 4–5%. Это меньше, чем доходность от сдачи коммерческой недвижимости – офисов, магазинов и т. д. А самым привлекательным бизнесом было и пока остается строительство жилья на продажу. Однако со временем и с продолжением экономической рецессии снижается также доходность и коммерческой недвижимости, спрос на аренду которой также падает. Падает и доходность строительства жилья – рынок перегрет избытком предложения. А спрос на аренду в Москве всегда высок. Так что, возможно, доходные дома вскоре станут востребованны».

По мнению же замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, о перспективах проектов с доходными домами рассуждать вообще сложно из-за отсутствия какой-либо конкретной информации. «Выгодность предприятия неочевидна ни для застройщиков, ни для инвесторов, ни для арендаторов, – считает она. – Хотя опыт многократных и безуспешных попыток реализации таких проектов показывает – неизбежно возникнет проблема востребованности таких жилых площадей».

Екатерина Фонарева из Colliers International, напротив, считает, что эта история может показаться застройщикам интересной, особенно в дорогом ценовом сегменте: «Конечно, привлекательность каждого конкретного дома нужно будет оценивать по массе параметров: расположение, цена сдачи, уровень и стоимость сервиса. Но, по нашим подсчетам, хорошая квартира бизнес-класса может принести частному собственнику до 7% годовых». «Привлекательность доходных домов теоретически довольно велика, – согласен Илья Андреев. – Но в первую очередь успех любого отеля зависит от профессиональной работы управляющей компании. Пока же нет понимания, как этими домами планирует управлять АИЖК».

Мария Литинецкая полагает, что для девелоперского бизнеса доходные дома остаются малоинтересным объектом инвестиций, поскольку доходность в 6% годовых от сдачи квартир в аренду ниже, чем по вкладам в банке. «Кроме того, застройщики не готовы работать с большим числом арендаторов – это совершенно другой бизнес, для которого необходимо либо создавать управляющие компании, либо привлекать гостиничных операторов, что еще сильнее уменьшит доходность. Без вмешательства государства и создания целой системы стимулов для застройщиков их привлечение в данный бизнес маловероятно», – отметила эксперт. С этим мнением согласна и Мария Жукова из компании «Миэль-Аренда»: «Стоимость строительства и обслуживания готового дома (охрана, инфраструктура, коммунальные платежи, налоги и т. д.) высока, а арендные ставки, наоборот, сравнительно низкие, ведь иначе такие дома не смогут конкурировать с рынком «вторичного» арендного жилья. Все это не обеспечивает получение прибыли на приемлемом уровне. Да и управляющих компаний (УК), специализирующихся на управлении именно жилыми зданиями, очень мало. Так что без частно-государственного партнерства тут не обойтись. Если, к примеру, строительство будет финансировать правительство Москвы и МО и заниматься управлением этих домов будут созданные специально ГУП или УК. Девелоперов можно заинтересовать налоговыми льготами, упрощенной схемой регистрации».

Между бедностью и богатством

Как заметила Жукова, в теории основная цель создания доходных домов – предоставление малоимущим гражданам доступного жилья: «Эти проекты призваны служить интересам людей, которые не имеют возможности купить жилье, взять ипотеку или арендовать квартиру у собственника по рыночной цене, а существующая на сегодня ситуация на рынке, к сожалению, не отвечает основной цели создания данных объектов». Поэтому для успешной реализации проекта должно быть создано достаточно много доходных домов с арендными ставками, которые будут значительно ниже рыночных. «Иначе создание этих объектов будет практически бессмысленным – ведь они не смогут конкурировать с наиболее распространенной на данный момент арендой на вторичном рынке», – отметила Жукова.

Между тем Мария Литинецкая из «Метриум Групп» считает, что предпосылки развития доходных домов в Москве и в нынешних условиях тоже есть, поскольку цены на жилье в столице сохраняются на высоком уровне, а население города растет как за счет активной миграции, так и естественного прироста. При этом ставки по ипотеке хоть и снижаются, но, согласно опросам, 58% граждан готовы брать займы на покупку жилья только при ставке не более 6%. По итогам февраля средневзвешенная ставка по ипотеке составила 11,84%. «Иными словами, кредит, как инструмент улучшения жилищных условий, также пока недоступен большинству граждан, – сказала она. – В такой ситуации единственный путь – аренда, которая является большим сектором столичного рынка жилья. Однако сейчас его пока еще нельзя назвать цивилизованным: не сложилась соответствующая культура, нет продуманного законодательства. Именно поэтому рано или поздно на рынок придут институциональные игроки».

По словам же Павла Луценко, доходные дома будут иметь ряд очевидных преимуществ перед частным сектором. Во‑первых, это официальный договор, который арендодатель не сможет изменить в одночасье, а во‑вторых, бытовое удобство. «Доходный дом обязательно должен иметь паркинг, наверняка у него будет и прочая инфраструктура, ухоженная территория, чистота в подъезде, – отметил он. – Управляющая компания может предоставлять дополнительные услуги – ремонт, починку техники, уборку, услуги прачечной и т. д.».

Хотя именно такой подход заметно повышает уровень цен в доходных домах. «Очевидно, что квартиры там не смогут сдаваться по 20 тыс. рублей, в текущих рыночных условиях это нереально, – отметила Фонарева. – Скорее всего, это будет уровень как минимум «комфорт плюс», бизнес-класс, поэтому точно не будет конкуренции с самым дешевым жильем, которое продолжит развиваться по своим законам. Конкуренция же между частным рынком и организованными домами в более высоких сегментах реальна в том случае, если за одну и ту же цену частник сможет предложить только квартиру, а доходный дом – квартиру и сервис». При этом как плюсы, так и минусы, по ее словам, кроются в сервисе – очень важно, что за компания будет его обеспечивать. Если это организация с репутацией и именем, предлагающая услуги на уровне хорошей четырехзвездочной гостиницы, это одна история, прозрачная и понятная в плане ценообразования, считает эксперт. Если же застройщик будет навязывать услуги непонятной управляющей компании, тут же у квартиросъемщиков возникнут вопросы, за что они платят деньги.

Мария Литинецкая также считает, что на раннем этапе доходные дома смогут конкурировать только на рынке жилья бизнес-класса: «Представители АИЖК уже анонсировали, что будут ориентироваться на аудиторию бизнес-класса, тогда как основной спрос на арендное жилье формируется менее платежеспособными клиентами, – сказала она. – Однако сегмент высокобюджетной аренды, возможно, будет затронут появлением институциональных конкурентов. Именно «пакетный продукт» от АИЖК сможет перетянуть часть арендаторов, что вынудит частных арендодателей снизить расценки».

Вопрос в цене

Пока доходных домов на рынке мало, как полагают эксперты, стоимость проживания в них по-любому будет на 15–20% выше средней из-за дополнительных услуг. «Но как только этот сегмент расширится, появится конкуренция, ставки начнут снижаться», – уверен Луценко. «Для этого доля доходных домов от общего объема арендного жилья должна стать хоть сколько-нибудь значимой, – согласен Андреев. – Пока что она настолько мала, что никакого влияния на рынок не оказывает. Но в перспективе развитие направления, безусловно, будет обозначать снижение цен в частном секторе и выход рынка из «тени», как это происходило во всем мире».

Впрочем, Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости» считает такие перспективы слишком далекими и неочевидными: «Что касается налоговых вычетов на арендные платежи, то это пока лишь планы. По нашим наблюдениям, участники рынка аренды не готовы рассуждать о неясных перспективах: нанимателям жилье необходимо сейчас, и выгода сторон должна быть прозрачной. Выигрышные варианты найма никогда не останутся без внимания». И информация самого АИЖК в целом это подтверждает. Как уже упоминалось, самая дешевая квартира в проекте стоит почти 39 тыс. рублей, что значительно выше среднерыночных цен. «Сегодня в Москве средняя (за вычетом элитного сегмента) однокомнатная квартира сдается за 32 тыс. рублей, двухкомнатная – за 44 тыс., трехкомнатная – за 55 тыс. рублей, – рассказал Луценко. – Спрос и предложение в сегменте экономкласса на данный момент достаточно сбалансированны, а в сегменте дорогого арендного жилья предложение превышает спрос».

Поэтому пока доходные дома вряд ли смогут составить конкуренцию частному сектору. Тем более что рынок этот в принципе не изучен. Так, объемы съемного жилья в Москве Луценко оценивает примерно в 500 тыс. объектов. «В свое время мы по ощущениям оценивали рынок аренды в 100 тыс. штук в год, – рассказала Жукова. – На сегодня, если опираться на данные самого посещаемого портала ЦИАН, в аренду в Москве на данный момент предлагается более 35 тыс. квартир. Но опять же это только объем предложения. Каждое агентство имеет свою объектовую базу, на рынке работает множество частных маклеров, собственники квартир порой вообще не прибегают к электронным базам, а расклеивают объявления на столбах. Какие и сколько из предложений трансформируются в реальные сделки, посчитать невозможно, так как они не подлежат никакой регистрации».

По данным «Миэль-Аренда», по итогам февраля общий спрос на рынке аренды в столице сейчас ниже предложения на 14,5%. Максимальный спрос, как и предложение квартир, приходится на ценовой диапазон от 25 тыс. до 40 тыс. рублей. Наиболее востребованы однокомнатные квартиры. Средняя стоимость квартир экономкласса составляет 29,7 тыс. рублей для однокомнатных квартир, 38,1 тысячи для двухкомнатных и 47,8 тысячи для трехкомнатных квартир.

По данным «Инком-Недвижимости», в феврале самую дешевую однокомнатную квартиру в Москве можно было снять за 21 тыс. рублей на улице Роттерта, в 15 минутах транспортом от станции метро «ВДНХ». Аренда недорогой двухкомнатной квартиры, например, на улице Лухмановская в 10 минутах транспортом от станции метро «Выхино», обойдется в 25 тыс. рублей в месяц. А аренда низкобюджетной трехкомнатной квартиры на улице Синявинской, в 10 минутах транспортом от станции метро «Речной вокзал», составляет 30 тысяч рублей.

КОНТЕКСТ

22.06.2017

Смена заключенного

Леонида Волкова арестовали на пять суток за организацию митинга на Тверской

19.06.2017

«Лужники» ждут большого футбола

В Москве завершена реконструкция стадиона «Лужники». Теперь это одна из главных спортивных арен мира

14.06.2017

Государственный автоответчик

Третий день в судах рассматривают дела задержанных на акции против коррупции 12 июня

Спасибо, что читаете нас!
Давайте станем друзьями:

Спасибо, не сейчас

24СМИ