26.01.2017 | Алексей Афонский

Денег нет, но площади остались

Более трети сделок с коммерческой недвижимостью в России прошли с участием государственных структур и компаний

Фото: АГН «Москва»

34% всех сделок с коммерческой недвижимостью в России в 2016 году заключили государственные структуры и компании с госучастием. К таким выводам по результатам исследования пришла международная консалтинговая компания CBRE. Это наивысший показатель за всю историю исследований. В 2015 году таких сделок почти не было. Аналитики говорят, что ситуация стала возможной из-за низких долларовых цен и пассивности иностранных компаний, лишившихся кредитования из-за санкций. В 2017 году они ждут восстановления рынка.

Авторы исследования отметили общий рост инвестиций в коммерческую недвижимость. В прошлом году он составил 37% — до 4,5 миллиарда долларов. Больше всего россияне вкладываются в офисные здания (45%), гостиницы (18%), торговые центры (17%) и жилые дома (14%). Самой маленькой оказалась доля складских помещений — всего 4%.

В 71% всех сделок фигурировали московские объекты. Годом ранее показатель равнялся 94%. Следом ожидаемо идут Санкт-Петербург, Новосибирск и Сочи. Рекордная по охвату сделка затронула сразу восемь городов, в которых расположены отели «Региональной гостиничной сети».

Одни из самых заметных сделок касались площадей делового центра «Москва-Сити». Их активно раскупали госкомпании. Группа ВТБ целиком приобрела небоскреб «Евразия» общей площадью 211 000 м², чтобы разместить в нем головные офисы своих подразделений: ВТБ24 и Банка Москвы. Сумма сделки не раскрывалась, но известно, что в 2011 году «Нафта-Москва» выкупила у Сбербанка кредит на пять миллиардов рублей, выданный на строительство башни. За это компания Сулеймана Керимова получила 75% в ООО «Плаза», которое владеет «Евразией». Теперь 99,55% его акций перешло к ВТБ. Изначально банковская группа собиралась купить только часть помещений в небоскребе, но потом решила приобрести все здание целиком.*

«Транснефть» в апреле выкупила спиральный небоскреб Evolution Tower у застройщика — компании Александра Чигиринского Snegiri Development. Башня в форме молекулы ДНК готова еще не полностью — отделку и внутренние работы планируется завершить в нынешнем году. После этого «Транснефть» выплатит оставшиеся 5% стоимости, общая величина которой оценивается в 360 миллионов долларов. Причем цена небоскреба сильно упала за предшествовавшие покупке месяцы: прежде за «Эволюцию» пришлось бы выложить миллиард долларов.

Наконец, летом на рынок коммерческой недвижимости вышла московская мэрия. Она выкупила 55 000 м² в небоскребе «Око». До этого столичные власти занимали 50 000 м² в восьми зданиях в центре города. «Большая часть из них являются ценными объектами градостроительства Москвы и требуют дорогостоящих ремонтных работ. Ежегодно на их эксплуатацию необходимо порядка 125 миллионов рублей», — говорилось на сайте мэрии. За счет новых площадей планируется оптимизировать расходы и сэкономить до 54 миллионов рублей в год. Предполагается, что в новых офисах будут работать сотрудники департаментов имущества и экономической политики, а также тендерного комитета. «Размещение смежных по функционалу ведомств в одном здании обеспечит комфортные условия для горожан при взаимодействии с данными департаментами», — утверждали в московском правительстве.

Риелторы отмечали, что мэрия выбрала для покупки удачный момент из-за падения рубля и, как следствие, долларовых цен. В пресс-релизе говорилось, что власти рассчитывают приобрести офисы за 7,8 миллиардов рублей, но итоговая цена не сообщалась. Найти деньги планировалось за счет продажи зданий, где два департамента и один комитет располагались ранее. Правительство Москвы стало только вторым покупателем площадей в небоскребе «Око» — первым была консалтинговая компания CBRE, подготовившая нынешнее исследование.

«В прошлом году мы наблюдали уникальную ситуацию, которой прежде на рынке не было. Сошлись два фактора: низкие долларовые цены на офисные помещения и отсутствие возможностей у иностранных компаний, которые из-за санкций оказались лишены доступа к кредитам. А у госкомпаний деньги есть, и они этим воспользовались. В долгосрочной перспективе это абсолютно правильное поведение, ведь офисы в любом случае нужны, на них все равно придется тратить деньги. Так лучше потратить поменьше», — отметил в разговоре с «Профилем» партнер Cusman&Ryabokobylko Денис Соколов.

С ним согласен партнер консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин: «В последние годы сделки с участием инвестиционных фондов отсутствовали — рынок был крайне неликвидным, денег на нем было мало. В прошлом году ситуация в этом плане не изменилась, зато активизировался госсектор. Он и раньше присутствовал, но теперь стал заметен».

Управляющий партнер строительной компании Pridex Сергей Кудрявцев указывает на сокращение рынка, которым запомнился прошлый год. «Поэтому появилось большое количество вакантных и достаточно дешевых площадей. Их скупили госструктуры. К тому же, этому способствовали несколько больших проектов, таких как переезд «Газпрома» в Петербург или как раз покупка правительством Москвы площадей в башне «Око». Эти факторы наложились на сократившийся из-за общего кризиса рынок, и поэтому процент сделок с госучастием вышел настолько большим. В этом году ситуация должна быть гораздо лучше. По моим ощущениям, мы прошли дно. Сейчас в сделки начнут вступать иностранные компании, и рынок подрастет. У многих из них устарели офисы, пора обновлять», — рассказал Кудрявцев «Профилю».

Аналитики CBRE согласны с ним и тоже прогнозируют увеличение общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость до пяти миллиардов долларов. Тем не менее, некоторые аналитики видят в падении цен признак общего спада рынка. Так, президент Гильдии юристов рынка недвижимости Ольга Сухова указывает на динамику стоимости офисных и торговых площадей за последние семь лет. В абсолютном выражении она выросла на 1,98% и 4,06% соответственно. Однако с учетом инфляции имеет место явное удешевление, отмечает эксперт.

В секторе торговой недвижимости свою роль сыграли и перемены в налоговом законодательстве. С 2015 года налог на недвижимость исчисляется не по инвентаризационной или балансовой, а по кадастровой стоимости. В первый год это привело к тому, что владельцы торговых центров заплатили в среднем в шесть раз больше налогов, чем могли бы по старым правилам. В дальнейшем, по мнению Суховой, ситуация лишь усугубится, ведь доходы моллов падают, а расходы неуклонно растут.

О падении цен говорят специалисты по всей стране. В Бурятии риелторы предлагают инвестировать не в квартиры, а в офисы и магазины, указывая на примерно одинаковую цену, но гораздо более высокую потенциальную доходность последних. В Челябинске особым спросом пользуются торговые площади на первых этажах жилых домов. А во Владивостоке собственники торговых центров сталкиваются с трудностями при продаже. Местные специалисты указывают на то, что предприниматели переориентируются на ведение бизнеса в интернете.

* Пресс-служба ВТБ обратилась в редакцию «Профиля» с просьбой опубликовать их собственный комментарий следующего содержания, который мы приводим дословно:

Приобретение башни «Евразия» группой ВТБ осуществлялось в рамках исполнения кредитных обязательств компанией Coulteria (собственник ООО «Плаза», владеет башней «Евразия») перед Банком Москвы. В результате сделки в собственность группы ВТБ от ООО «Плаза» перешла башня «Евразия» общей площадью свыше 193 000 м². Весь объект был оценен в 48,5 млрд рублей, таким образом стоимость квадратного метра составила 251 тысячу рублей. Дочерние компании ВТБ — ВТБ24, ВТБ Лизинг, ВТБ Факторинг, ВТБ Капитал, «ВТБ Страхование» — приобрели в башне площади под свои нужды, направив средства на погашение долга перед Банком Москвы. Таким образом, все деньги остались в группе ВТБ, а долг перед Банком Москвы был полностью погашен.

КОНТЕКСТ

19.10.2017

Оскудеет рука продающего

Кто выиграет от долгожданной приватизации крупнейших компаний — государство или они сами

04.10.2017

Бабушкины квартиры теряют популярность

Застройщики могут лишить частников прибыли от сдачи жилой недвижимости

21.09.2017

Офис в складчину

В Москве набирают популярность коворкинги

Спасибо, что читаете нас!
Давайте станем друзьями:

Спасибо, не сейчас

24СМИ