23.01.2017 | Екатерина Сахарова

Земля вместо дома

Покупателям загородной недвижимости в Подмосковье все чаще предлагают земельные участки, а не коттеджи в готовых поселках

Из-за кризиса многие застройщики вместо готовых домов в коттеджных поселках начали продавать участки без подряда. Эксперты считают это шагом назад для рынка Фото: Игорь Михалев/РИА Новости

Желающие купить загородный дом адекватных размеров по приемлемой цене в хорошем месте все чаще вынуждены искать себе землю и строить собственный коттедж с нуля. Новое предложение на загородном рынке достигло минимальных значений за последние семь лет, при этом основная доля приходится на участки без подряда. Старый загородный фонд аналитики в большинстве случаев относят к «неликвиду», который, к тому же, выставляют на продажу чаще всего по завышенным ценам, но сейчас для этого сегмента открываются новые возможности.

Число новых проектов на загородном рынке Московской области достигло семилетнего минимума. По оценкам аналитиков компании «Инком-Недвижимость», на данный момент в Подмосковье есть 859 организованных загородных поселков, при этом за последний год предложение выросло всего на 1,7%.

Справедливости ради стоит отметить, что ситуация сейчас складывается несколько лучше, чем во время кризиса 2008–2009 годов. Если тогда за квартал появлялось не более десяти новых проектов, то сейчас этот показатель все-таки 12–15. Для сравнения: в четвертом квартале 2015 года на рынке появилось 24 новых поселка.

Всего за 2016 год началась реализация порядка 60 новых проектов, что в полтора раза меньше, чем в 2015 году. Причем успешными из них аналитики считают не более 10–12. Вышедшие на рынок проекты относятся к сегментам «эконом», «комфорт» и «бизнес». Среди лидеров по продажам можно выделить поселки «Рожновка» в стародачном районе Одинцово, «Подмосковные просторы» на берегу реки Истры, а также камерный поселок по Горьковскому направлению «Буковая аллея». В первых двух проектах покупателям предлагаются участки без подряда стоимостью от трех млн руб. за шесть соток, в последнем – коттеджи площадью от 120 кв. м по цене от 5 млн руб.

Участки без обязательств

Кризис на загородном рынке проявляется не только в сокращении нового предложения, но и в его существенной трансформации. Основную долю новых проектов занимают участки без подряда, то есть земли свободного назначения, без обязательств по постройке дома. Так, 12 из 15 поселков, которые поступили на продажу в последнем квартале 2016 года, полностью состоят из таких участков. В целом на участки без подряда сейчас приходится 64% предложения, еще 19% представлено малоэтажными жилыми домами, по 7% составляют доли таунхаусов и коттеджей, 3% остается у дуплексов.

На первый взгляд участки без подряда удобны как продавцам, так и покупателям. Девелоперу, по сути, нужно только нарезать землю, провести коммуникации, сделать дорогу и оформить въезд в поселок. Все эти работы хоть и требуют затрат, но по времени это все равно быстрее, чем просчитать, какие дома в определенной локации следует построить, какого размера, в каком стиле, собственно построить эти дома, а затем продать. При этом коммуникациями, дорогой и обслуживанием все равно нужно озаботиться. В условиях кризиса, когда покупка загородного дома уходит из приоритетных задач большинства людей, проще оперировать только земельными участками.

При этом некоторые компании, которые ранее занимались строительством организованных коттеджных поселков, сменили профиль. «Произошла трансформация многих строительных компаний на загородном рынке. Часть из них прекратили свою деятельность, другие переформатировались на строительство индивидуальных домов для частных заказчиков, то есть ушли в розницу», – говорит управляющий партнер  компании «Миэль–Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Покупателю приобретение собственного участка выгодно тем, что оно дает ему возможность хоть и постепенно, но все-таки приближаться к своей мечте о загородном доме. Кроме того, это вложение денег, а в массовом сознании ничего надежнее земли и квартир не существует. Ну и наконец, покупка участка без подряда означает, что сам покупатель решает, какой дом ему строить, в каком стиле, в какие сроки и строить ли в итоге вообще.

«Многие рациональные покупатели, которые бережно относятся к своему бюджету, в текущую эпоху нестабильности предпочитают купить именно участок, а не построенный коттедж. При том, что купить готовый дом у застройщика сегодня выгоднее, чем построить его самому, клиенты предпочитают второй вариант. Это говорит о том, что у людей сейчас нестабильные доходы, и они могут действовать только в рамках текущих финансовых возможностей», – комментирует Владимир Яхонтов.

Но у популярности участков без подряда есть и обратная сторона. Так как нет обязательств, нет и ответственности, причем как перед собой, так и перед соседями. Строительные работы могут вестись десятилетиями, а о единой стилистической концепции придется забыть. «Я бы назвал это идеологической деформацией рынка – и денег нет, и делать что-то хочется. Люди, не учась на собственных ошибках, продолжают повторять ошибки предыдущих поколений, думая: «вот куплю себе землю, построю дом, там будут жить мои дети, внуки». А в итоге все стоит брошенное и никому не нужное. К сожалению, эта тенденция только нарастает. Конечно, такое захламление рынка влияет на него крайне отрицательно. Сложно сказать, как будут существовать и завершат свой путь подобные проекты, но они однозначно нежизнеспособны», – предупреждает директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Андрей Кройтор.

Элитные дома в дефиците

Наиболее остро нехватка нового предложения заметна на элитном рынке, в этом сегменте в 2016 году не был представлен ни один новый коттеджный поселок. Предложение пополнилось только новыми очередями в проектах, которые были в реализации ранее, – в «Николино» на Рублево‑Успенском шоссе, а также в Crystal Istra на Новорижском шоссе. По оценкам компании Point Estate, за 2016 год объем предложения на первичном рынке элитного загородного жилья сократился на 27% и опустился до минимального за три года значения.

«Дефицит качественного современного предложения на первичном рынке с каждым годом ощущается все острее. На рынке все больше поселков, в которых остаются единичные лоты. В некоторых давно реализуемых проектах продажи останавливаются, несмотря на наличие первичного предложения. Некоторое предложение сильно устарело, оно не соответствует по своим характеристикам современным требованиям покупателей», – комментирует управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас.

По данным аналитиков компании Villagio Estate, сейчас на первичном элитном рынке представлено всего 67 проектов, где есть объекты в реализации, – коттеджи, участки, таунхаусы, дуплексы, а также квартиры в малоэтажных домах. При этом за 2016 год сделки прошли только в семи проектах из них: «Ренессанс Парк», «Европа», «Монтевиль», «Миллениум Парк», «Мэдисон Парк», «Империал», Vita Verde.

В ликвидных проектах уже реализовано 80–90% лотов, и дефицит нового качественного предложения становится все заметнее. В остальных проектах не было ни одной продажи, несмотря на большие дисконты. Это связано как раз с тем, что даже относительно новое предложение не соответствует ожиданиям потенциальных покупателей по метражам, планировкам, стадии готовности или ценам. Например, 98% сделок в последнем квартале прошлого года пришлось на дома стоимостью до 100 млн рублей, оставшиеся 2% были заключены в сегменте от 100 млн до 150 млн рублей. При этом средняя стоимость дома на рынке равна 111 млн рублей, что не соответствует спросу. «Острее всего дефицит ощущается в ценовом диапазоне 35–130 млн рублей, это дома площадью 250–500 кв. метров на земельных участках 10–25 соток», – рассказывают в компании Kalinka Group.

Отсутствие качественного предложения по адекватной цене привело к тому, что и покупатели с большими бюджетами были вынуждены переориентироваться на участки без подряда. Доля сделок с участками в 2016 году составила 45%, это очень большой показатель для элитного сегмента. Для сравнения: в 2014 году доля таких сделок была всего 7%. При этом две трети покупателей изначально хотели бы приобрести дом «под ключ». Интересно, что некоторые потенциальные покупатели обратились ко вторичному рынку, который в элитном сегменте вот уже несколько лет считался просто умершим, а теперь обрел новые возможности для восстановления.

Шанс для вторичного рынка

Вторичный загородный рынок многие уже списали со счетов. Это слишком разрозненный сегмент, чтобы действительно считаться рынком, подчиняющимся каким-то общим закономерностям. И хотя сейчас аналитики говорят о шансе, появившемся у собственников, стоит понимать, что даже дефицит первичного предложения не изменит того, что вторичные объекты в большинстве случаев морально устарели, но при этом их владельцы завышают цены на 20–40%.

По мнению директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Ильи Менжунова, через пару лет такие объекты будут продаваться по цене земельного участка за вычетом стоимости сноса. «Если же говорить о ликвидных объектах вторичного рынка, то их владельцы предпочитают в текущий момент «придержать» свою собственность и не продавать ее по сниженным ценам, если, конечно, обстоятельства не вынуждают их это сделать. Когда подобные объекты появляются на рынке, то они быстро находят своего покупателя и продаются с символическими скидками или вовсе без них», – отмечает эксперт.

Тем не менее именно сейчас для владельцев вторичной загородной недвижимости наступают хорошие времена для продажи своих объектов. Когда рынок начнет восстанавливаться, снова начнут появляться качественные проекты с коттеджами, и конкуренции с ними «вторичка» не выдержит.

В ожидании роста

На основной вопрос – когда же произойдет это восстановление? – экономика пока не дает ответа. И если в массовых сегментах люди отталкиваются только от того, есть ли условно «лишние» деньги для таких вложений или нет, то покупатели элитной недвижимости еще учитывают политическую обстановку. Понимая настроения своих клиентов, элитные застройщики свели ввод загородных поселков к минимуму. Пока известно о планах по запуску только одного нового проекта в этом сегменте в 2017 году – поселка на Новорижском направлении, в районе деревни Борки, где на продажу будут представлены полностью готовые коттеджи. В массовом сегменте предложений будет больше, и почти все они будут в категории «эконом» и «жесткий эконом», считают эксперты. Преобладание участков без подряда будет все так же заметно, их доля может увеличиться с 64% до 80%.

В этом году аналитики ожидают оживление рынка за счет реализации отложенного спроса. «Прошлый год отличался большим числом интересантов – потенциальных клиентов, которые ездили на просмотры, но так в итоге и не совершили сделки. Показательно, что лишь пятая часть всех потенциальных клиентов дошла до сделки, при том, что среднее число просмотренных объектов было не менее трех», – рассказывает Владимир Яхонтов. Это объясняется особенностями формата: покупка загородной недвижимости не является острой необходимостью, поэтому в условиях нестабильности откладывается до лучших времен, несмотря на наличие реального желания купить жилье за городом.

Эксперт считает, что именно 2017 год может стать переломной точкой, когда произойдет пусть небольшой, но рост рынка. «Рост будет касаться не цен, а числа сделок – в первом полугодии 2017 года ценового подъема не будет, но ожидается увеличение числа транзакций. Если активизация спроса произойдет и ситуация будет развиваться в соответствии с описанным сценарием, то к началу осени можно ожидать уже и подъема цен», – говорит Владимир Яхонтов. Увеличение спроса в первую очередь коснется сегмента дальних дач, которые традиционно имеют самый низкий бюджет и являются антикризисным продуктом.

Средние цены на участки без подряда будут колебаться на уровне два-три млн рублей за лот с возможным зазором 10% для дальнейшего снижения, считают аналитики «Инком-Недвижимости». Средняя стоимость коттеджей и таунхаусов в «эконом-классе» может опуститься до 4–5 млн рублей. В элитном сегменте продолжится корректировка цен вниз в проектах, где плохо идут продажи, в ликвидных проектах снижения ожидать не стоит, пока сохраняется дефицит качественного предложения.

КОНТЕКСТ

06.04.2017

Реконструкция торговли

Почему офис – территория позитива, какие новые тренды появились в ТРЦ и чем старый склад лучше нового – в обзоре «Профиля»

23.03.2017

Кому в Москве строить хорошо

В 2016 году столичных девелоперов «спасла» Новая Москва: именно там было сдано больше всего новостроек. В «старой» Москве из-за кризиса полностью выполнить план не удалось

20.03.2017

Съемные перспективы

Жилье в доходных домах пока может заинтересовать только богачей и иностранцев

Спасибо, что читаете нас!
Давайте станем друзьями:

Спасибо, не сейчас

24СМИ