07.11.2016 | Александр Юнг | Бернхард Цанд | Перевод: Владимир Широков

Полкило золота за метр в голубятне

Строительный бум в богатейших странах мира вновь становится угрозой для глобальной экономики

Фото: Shutterstock

Мир погряз в долгах. Инвесторы вместо производства вкладываются в недвижимость, будь то в Китае или Германии. Строительный бум всерьез угрожает мировой конъюнктуре.

Недавно на рынке жилья в Шэньчжэне появились шестиметровые «апартаменты», в народе называемые голубятнями: кровать в них подвешивается под потолком. За такое жилье предлагается выложить около 120 000 евро, и можно сказать, что для Шэньчжэня это не деньги. Город в дельте Жемчужной реки – несомненный лидер среди китайских городов, переживающих бум. Почти 13 миллионов человек конкурируют друг с другом за каждую пядь жилплощади. Метр в голубятне стоит, как полкило золота.

Такие безумные цены на крошечные квартирки позволяют получить представление о перекосах на китайском рынке недвижимости. В мегаполисах за собственное жилье просят космические суммы, в Шэньчжэне только с начала 2015 года оно подорожало на 76%. Происходящее в Китае напоминает тюльпаноманию 1637 года, считает британский финансовый консультант Крис Уотлинг. Тогда в Нидерландах возник труднообъяснимый ажиотаж на луковицы тюльпанов, что привело к безумным спекуляциям. Отдельные редкие сорта за две недели поднялись в цене в 12 раз, вскоре после чего снова резко подешевели. Торговцы не смогли платить по кредитам и банкротились один за другим.

Сегодняшний тренд на рынке китайской недвижимости тоже держится на непомерных долгах: банки на удивление щедро раздавали кредиты. Доля ипотечных займов в общем кредитном портфеле годами составляла около 25%. Однако этим летом, согласно исследованию Deutsche Bank в Гонконге, она взлетела до более чем 70%. «Риск ценового пузыря становится актуальным и для других городов КНР», – предупреждают банковские эксперты.

Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock

Скупка всего, что не движется

Цены на недвижимость во многих странах мира сегодня не соответствуют ничему. Вместе с тем инвесторы потеряли страх и приумножают долги. Самая вопиющая ситуация – в мегаполисах, таких как Лондон, Стокгольм, Сидней, Гонконг и Ванкувер, где 90% частных домов оцениваются больше чем в миллион канадских долларов. Год назад к категории «миллионников» там относились только 65% домов.

Даже там, где население еще не забыло, как лопались спекулятивные пузыри, снова активно ведется строительство, правда, с несколько меньшим размахом. По данным исследовательской сети Euroconstruct, в Португалии до 2018 года планируется сдать в эксплуатацию на 27% новостроек больше, в Ирландии эксперты ожидают «прибавки» в 54%.

По всему миру частные и институциональные инвесторы почти не глядя скупают все, что не движется: дома, квартиры, пахотные угодья. Как правило, в кредит, поскольку деньги сегодня стоят дешево как никогда. В индустриальных странах ипотечные ссуды являются важнейшим инструментом инвестиций, значимость которого на протяжении десятилетий неуклонно росла. В начале 70‑х банки выдавали всего треть кредитов на приобретение недвижимости, сегодня – существенно больше половины. И это не упрощает ситуацию.

Если расчет инвесторов и банкиров не оправдается – допустим, повысятся процентные ставки, – то последует эффект домино: доходы от сдачи в аренду перестанут расти или снизятся, покупательский спрос на дома упадет, конъюнктура на рынке строительных услуг ослабнет, недвижимость и земельные участки потеряют в цене, кому-то придется от них избавляться. Останется только гора долгов.

За пределами очевидного

Нечто похожее произошло и в 2008 году, когда пузыри на рынке недвижимости полопались только в Штатах и в ряде стран Евросоюза. Мировая конъюнктура просела настолько, что правительства и центробанки принялись закачивать в рынки практически нелимитированные средства. Система была спасена, но вместо того чтобы вовремя ограничить приток ликвидности, они пошли противоположным путем и открыли денежный кран еще больше.

Фото: World Travel&Tourism Council⁄Flickr
По мнению экспертов, цены на недвижимость в таких городах, как Шэньчжэнь или Берлин, растут искусственно из-за переизбытка капитала, который ищет возможности для инвестированияФото: World Travel&Tourism Council⁄Flickr

Сегодня объем долгов в масштабах планеты достиг рекордных 152 трлн долларов. Номинально это в два раза выше, чем в начале 2000 годов. Ждать возвращения к упорядоченной ситуации бессмысленно, говорит берлинский экономист Даниель Штельтер (на фото): «Проблема усугубилась, а не наоборот».

Штельтер – крупнейший в Германии специалист по пессимистическим прогнозам. Он защитил докторскую работу в швейцарском Санкт-Галлене на тему «дефляционная депрессия», после чего консультировал в Boston Consulting вип-клиентов по стратегическим вопросам. Сегодня 52‑летний эксперт может позволить себе собственный «форум». Его блог называется Beyond the obvious («За пределами очевидного»). К данной сфере он относит и пузыри, маскирующиеся на рынке недвижимости.

Штельтер обедает во внутреннем дворике дорого отреставрированного комплекса зданий в лучшей части Курфюрстендамм. Четыре года назад, когда завершились работы, апартаменты и пентхаусы там продавались по 3900–7500 евро за метр. Сегодня уровень цен в районе вырос как минимум вполовину, хоть ничего и не изменилось: поблизости не появилось новой станции метро, транспортная обстановка не разрядилась, зелени не прибавилось.

Рост цен в таких городах, как Берлин или Шэньчжэнь, невозможно объяснить только реальными процессами. Он создается искусственно в результате переизбытка капитала, вынужденного искать любые возможности для инвестирования.

«Каменная лихорадка»

Мировая экономика ведет себя, «как героиновый наркоман», говорит Штельтер, ей нужны все большие дозы дешевых денег. Без них начнется ломка, система потерпит крах: «Мы только покупаем время».

Долги, как и наркотики, искажают восприятие. Из-за них рынки кажутся здоровее, чем есть в действительности. Они подбивают к легкомысленным поступкам. Они повинны в нынешней лихорадке слияний и поглощений, хотя все знают, что мегасделки часто заканчиваются плачевно. Из-за них курсы акций растут, хотя компании получают достаточно скромную прибыль. Наконец, в них причина того, что продажи домов и квартир бьют все рекорды, хотя в остальных сегментах экономики наблюдается совсем другая картина.

Как мы видим, наращивание расходов не приводит к ускорению роста экономики. Такой подход не решает проблему, а сам становится проблемой – что в Китае, что в Германии.

У немецких строительных компаний сегодня работы больше, чем когда-либо за последние 20 лет. В отраслевых изданиях пишут о «каменной лихорадке», охотно финансируемой немецкими банками. Из почти 2,5 трлн евро кредитов, выданных немецкими финансовыми институтами, половина (1,25 трлн) тратится на жилищное строительство. И это тоже тревожный рекорд.

Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock

Плохо не столько то, что цены на Курфюрстендамм взлетели до небес, а то, что творится на периферии Германии. Во многих городах рынок разбалансировался. Аналитики из берлинской консалтинговой компании Empirica отмечают, что цены на квартиры в последнее время опережают рост арендной платы, это типичный признак спекулятивных перегибов. Сегодня такой тренд отмечается в 209 из 402 муниципалитетов и округов; три года назад эта цифра была в два раза ниже. Данная проблема касается не только жилых домов, но и отелей, частных домов престарелых, торговых центров, складов и даже мест в паркингах. Большим спросом пользуются даже объекты с не самым лучшим расположением. Немецкие маклеры говорят, что на них обрушивается «денежный вал».

Пока что в Германии преждевременно говорить о долговой вакханалии по примеру того, что некогда происходило в США или Испании, считает эксперт банка Commerzbank ​Ральф Сольвеен. Но такая тенденция все больше принимает черты пузыря: «Есть как минимум признаки того, что в среднесрочной перспективе следует действовать осторожно». В какой-то момент пузыри схлопнутся, будь то в Германии, Китае или любой другой стране мира, а долги останутся. Их можно было бы считать приемлемыми и даже полезными, если бы деньги направлялись на созидательные проекты: НИР, школы и профобучение, инфраструктуру. Такие долги приводят к росту благосостояния. Однако инвесторы предпочитают вкладываться в бетон, в том числе в старые, давно построенные объекты, с расчетом, что недвижимость продолжит дорожать сама по себе. Люди не хотят утруждать себя созданием чего-то нового, и банки охотно их в этом поддерживают.

Неправильные банки

Раньше финансовые институты кредитовали компании, чтобы те строили заводы, закупали оборудование, разрабатывали новую продукцию. В результате работники получали зарплату, а предприниматели – прибыль. Сегодня благодаря банкам накопилось «слишком много «неправильных» долгов, – сокрушается экономист Адаир Тернер, до 2013 года возглавлявший британский орган финансового надзора. – Банки финансируют приобретение уже существующих активов, прежде всего недвижимости». Тернер вступил в должность в 2008 году, когда разразился финансовый кризис. Он имел возможность наблюдать, что происходит, когда рост долговой нагрузки создает иллюзию роста ВВП. Сегодня его беспокоит прежде всего Китай, где объем кредитования достиг колоссального размаха. Совокупный долг государства с 2007 года вырос в четыре раза, что в два раза опережает рост экономики, причем половина обязательств приходится на сектор недвижимости.

Если спекулятивный пузырь в Китае лопнет, это может стать угрозой для всего мира, опасается Тернер. «Взрывную волну» ощутят на себе все, поскольку КНР все больше открывается для зарубежного капитала. Правда, пока что пузырь продолжает надуваться – во всяком случае, в таких городах, как Шэньчжэнь.

На подъезде к станции высокоскоростной поезд долгие минуты мчится сквозь лес небоскребов. Белые, желтые, коричневые высотки простираются до самого горизонта: фасады из мрамора и стекла, строения в стиле сталинского ампира соседствуют с современной интерпретацией баухауза. Тем не менее предложение катастрофически не поспевает за спросом.

Возможности Шэньчжэня расти вширь ограниченны, и каждый год в портовый город приезжает еще один миллион человек  – отсюда экстремальный рост цен. «В Шэньчжэне идеальный объект вложений – это недвижимость», – говорит Сон Дин из местного центра исследований недвижимости. Сон знает, о чем говорит. Сам он приехал в Шэньчжэнь в 1990 году. «Тот, кто приезжал тогда, сразу обзаводился собственным жильем, а через какое-то время покупал вторую квартиру и, возможно, третью». За 20 лет стоимость такой квартиры выросла в среднем в 10 раз. Если кто-то за те годы не обеспечил себе комфортный достаток, должен пенять на себя, говорит он. Ему пенять на себя не приходится. Он не признается, сколько у него квартир, но новый BMW X6 о чем-то говорит.

Фото: Shutterstock
В Ванкувере 90% частных домов оцениваются больше чем в миллион канадских долларов. Год назад такой ценник был только у 65% домовФото: Shutterstock

Две квартиры на семью

Урбанизация все еще продолжает подогревать рынок китайской недвижимости. С начала 80‑х годов из деревень в города перебрались свыше 400 миллионов человек, что привело к беспрецедентному строительному буму. После глобального финансового кризиса 2008 года правительство предприняло определенные меры, чтобы продлить бум и тем самым смягчить конъюнктурный спад. Оно поддерживало руководителей провинций, начинавших строительство все новых и новых дорог, больниц, школ и квартир. Сегодня примерно треть роста китайского ВВП обусловлена строительным бумом. В 2011–2013 годах на стройках в Китае было израсходовано больше цемента, чем в США за весь XX век.

Однако сегодня в КНР намечаются те же тенденции, которые представляют угрозу для немецкой экономики. Китайцы будут стареть, и их будет становиться меньше. Начинается демографический поворот, и потому можно ожидать, что потребность в жилье сократится. По прогнозам ООН, до конца XXI века численность населения Китая может сократиться больше чем в два раза – до 600 млн человек. Дети поколения бума получат в наследство много квартир и еще больше долгов.

Западные инвесторы, такие как биржевой спекулянт Джордж Сорос и менеджер хедж-фонда Кайл Басс, уже сравнивают положение в Китае с ситуацией в США до банкротства инвестиционного банка Lehman Brothers. В мае партийная газета People's Daily опубликовала анонимное интервью, в котором «авторитетная личность» – предположительно, бывший экономический советник Си Цзиньпина Лю Хе – предостерегает от дальнейшего накопления долгов: «Дерево не может вырасти выше небес. Любая управленческая ошибка приводит к систематическим рискам в финансовой сфере, к отрицательному росту экономики и обесцениванию частных накоплений. Это пагубно».

Политическое руководство осознает опасность перегрева рынков жилья и пытается этому противодействовать. Оно ввело ограничения на покупку квартир более чем в 20 городах. Так, в Шэньчжэне с весны этого года каждая семья имеет право на приобретение только двух квартир. Первый взнос за первую квартиру должен составлять не менее 20%, за вторую – не менее 40%. В результате многие стали подавать на развод, чтобы обойти ограничения. Тысячи, а возможно, и десятки тысяч жителей КНР расторгли брак – во всяком случае, официально.

Города-призраки

Правительства других стран тоже пытаются подкорректировать рыночные аномалии. Так, в Швейцарии заемщиков обязали профинансировать из собственных средств как минимум 10% от стоимости недвижимости, в Швеции – 15%. В Австралии два штата ввели налог на покупку недвижимости иностранцами, что направлено прежде всего против китайских покупателей. Похожим путем пошел и Ванкувер, где с августа иностранцам предлагается уплатить сверх цены 15% в казну.

В Германии тоже натягивают поводья. С весны немецкие банки обязаны более тщательно проверять кредитоспособность своих клиентов и их возможность расплатиться по кредиту еще при жизни. Кроме того, правительство в Берлине намерено создать инструменты, которые позволят ограничивать выдачу кредитов в случае кризиса, такие как потолок привлечения заемных средств.

Проблема в одном: спекулятивный пузырь можно однозначно идентифицировать только тогда, когда он лопнет. Поэтому не исключено, что нынешняя реакция политиков окажется запоздалой. На это указывает и количество пустующих площадей. Тяньдучэн, экспериментальный городок в провинции Чжэцзянь, чьи архитекторы вдохновлялись Парижем, – яркий тому пример. Там стоят импозантные копии Триумфальной арки и Эйфелевой башни размером в треть оригинала. В городке должны были обосноваться около 10 000 жителей, однако пока заселена лишь незначительная часть апартаментов. Многоквартирные дома стали монументами «заблудшему» капиталу.

Сегодня градостроительный клон служит декорацией для поп-событий. Прошлым летом британский диджей Jamie xx выпустил видеоклип, снятый в Тяньдучэне, который сразу стал хитом просмотров. Безлюдные ущелья улиц. По урбанистической пустыне вдруг проносится толпа, гонимая оглушающим ритмом ударных. Люди собираются перед Эйфелевой башней. Шедевр клипового искусства удалось создать без единого цифрового спецэффекта: город-призрак действительно существует.

КОНТЕКСТ

02.12.2016

Отфутболить ради стройки

ВТБ избавится от футбольного «Динамо», но заберет у него долю в строительном проекте

01.12.2016

Сбербанк снижает ставки по ипотеке

Сбербанк снижает ставки по ипотеке

21.11.2016

В России за год на 32% вырос объем ипотеки

В России за год на 32% вырос объем ипотеки

24СМИ