23.06.2016 | Екатерина Сахарова

Торговые центры не в моде

Самыми привлекательными объектами коммерческой недвижимости становятся отели

Фото: Shutterstock

Новых бизнес-центров строится мало, поэтому ставки аренды стабилизировались, а количество свободных офисов сократилось. На ситуацию со стрит-ритейлом в центре Москвы влияет программа реконструкции улиц, а на окраинах пустующих помещений гораздо больше, чем магазинов, готовых их занять.

Без рекордов

Годы рекордного строительства торговых центров в Москве прошли. Пока с начала 2016‑го был открыт только один объект, да и тот строился десять лет. Речь идет о ТРЦ «Ривьера» в Даниловском районе, его арендная площадь – 100 тыс. кв. м. Для сравнения: за первое полугодие 2015 года в Москве появилось 342 тыс. кв. м новых площадей в торговых центрах, и это был рекорд. Сейчас о таких показателях мечтать не приходится, но, может, оно и к лучшему: в результате снижения темпов строительства рост числа незанятых площадей также замедлился и даже немного снизился. На данный момент в среднем в Москве доля незанятых площадей в торговых центрах составляет 8%, но до конца года может вырасти до 10%, если все запланированные к открытию объекты будут введены, считают аналитики международной консалтинговой компании JLL. Сейчас больше всего свободных площадей в ТЦ в ЮВАО – около 16,3%, лучше всего дела обстоят в ВАО, где пустует всего 3,4% помещений в торговых центрах, в ЦАО этот показатель – 6,7%.

По данным JLL, совокупно в 2016 году в Москве должно быть введено 457,8 тыс. кв. м полезных площадей в торговых центрах против 560 тыс. кв. м годом ранее, но реальные показатели могут оказаться ниже запланированных. Во втором полугодии планируют открыть вторую фазу ТЦ «Метрополис» (37,3 тыс. кв. м), первые торговые комплексы компании «ТПС-Недвижимость» на столичном рынке – «Океания» (60 тыс. кв. м) и «Хорошо!» (50 тыс. кв. м), а также «Бутово Молл» (57 тыс. кв. м).

Стабильность в офисах

Темпы ввода офисных площадей также замедлились, с начала года в эксплуатацию были сданы только четыре качественных объекта общей площадью 63 тыс. кв. м. Все эти проекты представляют класс B+. Крупнейшим объектом, вышедшим на рынок, стал «Nagatinoi-Land (Фаза II) – Декарт» (офисная площадь 28 тыс. кв. м). Всего по итогам года в Москве может появиться 0,66 млн кв. м качественных офисных площадей, и это будет на 8% меньше, чем результат прошлого года, но и в этом сегменте коммерческой недвижимости реальный ввод рискует оказаться ниже прогнозируемого, так как некоторые проекты могут быть отложены.

Можно сказать, что для офисов наступил период стабильности: новых объектов мало, арендаторам приходится выбирать из того, что имеется, и это на руку собственникам. Такая ситуация несколько скорректировала статистику и помогла росту незанятых площадей замедлиться. Доля пустующих офисных помещений за последние несколько месяцев не изменилась и, по разным оценкам, составляет около 15–16% в среднем по рынку. В классе А вакансия наивысшая – 22,5–23%, так как компании в кризис сокращают расходы на аренду, а учитывая изменения ставок и ротацию арендаторов, могут найти качественный офис класса B и B+ с хорошими условиями.

Ставки аренды также практически не изменились и, по данным компании RRG, составляют в среднем $375 за кв. м в год для офисов в центре, офисы за пределами Садового кольца сдаются в среднем за $239 за кв. м в год. Собственники больше не готовы к повальному снижению ставок, но по-прежнему идут на какие-то уступки, например, освобождают арендаторов от оплаты на время ремонта. В ближайшие пару лет эта расстановка сил на рынке офисов должна сохраниться, если не произойдет обвала в экономике в целом. Так как громких проектов пока не ожидается и рынок будет работать в спокойном режиме, старые объекты потихоньку будут заполняться арендаторами. Однако некоторые крупные компании при таком развитии событий могут столкнуться с проблемами при поиске офисов, потому что постепенно может возникнуть дефицит качественного предложения. Не все уже построенные офисы можно назвать хорошо оснащенными, есть много старого фонда – объектов, которые остаются невостребованными по несколько лет.

Отельный бум

А вот гостиничный рынок развивается полным ходом, в 2016 году в Москве должны появиться порядка 2200 новых гостиничных номеров. Большинство проектов относится к среднему сегменту, на эту же категорию девелоперы делают ставку и в чуть более отдаленной перспективе. «Рынок сегодня ориентируется на более доступное, но качественное размещение», – поясняют в JLL.

В этом году должны открыться три гостиницы сети Ibis – в Ступино, у Киевского вокзала и на Октябрьском поле, Holiday Inn на Селигерской и Adagio Moscow на Киевской. Еще три заявленные гостиницы относятся к более высокой ценовой категории – Hyatt Regency Moscow на Ленинградском проспекте, Four Points by Sheraton на территории аэропорта «Внуково» и Novotel Moscow на Киевской.

Загрузка качественных гостиниц в Москве увеличилась во всех сегментах, этот показатель вырос на 3 п. п. – до 60%. Основные причины улучшения – рост числа «внутренних туристов» и возвращение деловой активности. Доходность на номер в результате роста загрузки в среднем выросла на 10% – до 4550 рублей. Однако в тех отелях, где спрос чувствителен к цене, этот показатель упал: в частности, в среднем сегменте, несмотря на рост загрузки на 7%, доходность на номер сократилась на 1,2%, так как отельерам пришлось снижать тарифы, чтобы увеличить заполняемость.

Пешеходная Москва

Интересные перемены происходят в стрит-ритейле, на который влияет не только кризис, но и реконструкция улиц в центре Москвы. Если для пешеходных зон это влияние положительное, то другие замечают отток арендаторов из-за снижения потока пешеходов. По данным Colliers International, в центре Москвы пустует в среднем 10% помещений стрит-ритейла. Но если на Бульварном кольце не занято порядка 14% помещений, на Садовом кольце – 10%, на основных центральных улицах – 12%, то на пешеходных улицах уровень вакантности наименьший – около 7%.

По ставкам аренды безусловным лидером остается Столешников переулок, где помещения стрит-ритейла сдаются за 150– 220 тыс. руб. за кв. м в год. Далее следуют Петровка, Камергерский переулок, Кузнецкий Мост и Тверская, где ставки варьируются от 60 тыс. до 180 тыс. руб. за кв. м в год.

Сейчас арендаторы испытывают определенные неудобства из-за реконструкции Тверской улицы, но после завершения всех работ пешеходный поток на некогда главной торговой артерии столицы увеличится, а это может привести к росту доходов арендаторов и последующему повышению ставок.

«План благоустройства улиц предусматривает создание дополнительных парковочных карманов, но, как нам кажется, изменение конфигурации дорог приведет к уменьшению реально доступных мест для парковки автомобилей. Возможно, ряд помещений сменит арендаторов на таких, которым достаточно пешеходного потока», – говорит директор департамента стрит-ритейла по России компании Colliers International Екатерина Подлесных.

По мнению эксперта, после реконструкции ставки аренды на Тверской могут вырасти на 5–10% на помещения первой линии, а на те, что расположены далеко от метро, напротив, сократиться на 5%. Происходящие перемены помогут Тверской обрести свое новое лицо: если раньше эта улица была главной торговой в городе, то за последние два года этот статус был окончательно утрачен. Модные магазины постепенно сменились кафе и ресторанами, но многие помещения долгие месяцы стояли пустыми.

«Спальный» стрит-ритейл

Стрит-ритейл представлен не только в центре Москвы, но и в спальных районах – в виде помещений на первых этажах жилых зданий. В последнее время ведутся разговоры о том, что необходимо запретить размещение жилых помещений на первых этажах новостроек. Однако это может привести не к появлению объектов инфраструктуры, которые необходимы жителям новых районов, а к тому, что эти помещения просто будут стоять пустыми, опасаются участники рынка.

По оценке аналитиков инвестиционно-риелторской компании Est-a‑Tet, доля пустующих коммерческих помещений в жилых комплексах Москвы составляет порядка 30%, а до конца года она может увеличиться до 40%. По мнению экспертов, помещения остаются невостребованными, потому что они плохо продуманы. Например, наиболее востребованные площади для коммерческих помещений в жилых зданиях – 50–80 кв. м, а застройщики чаще предлагают площади свыше 200 кв. м. Также в панельных домах есть ограничения по организации пространства, планировка нежилых помещений вынужденно получается кабинетной, что хорошо для салона красоты, но не подойдет для супермаркета.

«Зачастую нежилые помещения на первых этажах появляются не по желанию застройщика, а вынужденно, потому что так предписывают разные технические требования. Застройщику гораздо проще было бы продать квартиры на первых этажах, чем нежилые помещения», – говорит партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. 

КОНТЕКСТ

02.12.2016

Квартирный вопрос на экспорт

Китайцы покупают жилье в Москве активнее других иностранцев

16.11.2016

Они хотели бы жить на Манхэттене

Продажи квартир в домах Дональда Трампа в Нью-Йорке падают

16.11.2016

Письмо от читателя

Дмитрий Якубовский ответил на публикацию Forbes о сделках ВТБ с недвижимостью

Спасибо, что читаете нас!
Давайте станем друзьями:

Спасибо, не сейчас

24СМИ