09.06.2016 | Екатерина Сахарова

Одноэтажная Москва

Коттеджи и таунхаусы в столице – явление редкое и дорогостоящее

«Поселок художников» в районе Сокол Фото: Russian Look

Жить в собственном доме и жить в Москве – это не обязательно две взаимоисключающие мечты. Коттеджи и таунхаусы есть как в старых границах столицы, так и в Новой Москве. Причем если дом в «старой» Москве могут позволить себе только люди с высоким уровнем доходов, то обзавестись коттеджем или таунхаусом на присоединенных территориях может и средний класс.

Старые дома в «старой» Москве

Частные домовладения в черте «старой» Москвы – это исключительное явление на рынке недвижимости, и в отношении этого сегмента трудно вывести общие рыночные тенденции и закономерности. Спрос на такое жилье определяется индивидуальными представлениями покупателя о комфорте и не зависит от общерыночных настроений. Этот сегмент представлен разрозненными объектами, в основном это старый жилищный фонд, крайне разнородный по качественным характеристикам.

На вторичном рынке есть пять основных мест, где можно купить частный дом внутри МКАД. Это «поселок художников» в районе Сокол, коттеджный поселок в Серебряном Бору, коттеджный поселок Троице-Лыково, поселок имени Ларина в Лианозово и поселок Екатериновка на Рублевском шоссе. Самое бюджетное предложение представлено в поселке имени Ларина: за дом площадью 180 кв. м на участке земли в четыре сотки просят 24,5 млн рублей. Самый дорогой особняк здесь – трехэтажный кирпичный дом площадью 500 кв. м за 70 млн рублей, с итальянской мебелью и отделкой мрамором.

В поселке Екатериновка цены начинаются от 230 млн рублей за дом площадью 650 кв. м с бассейном и собственной спа-зоной. Самое доступное предложение в поселке Silver Place в Серебряном Бору – четырехэтажный таунхаус площадью 460 кв. м без отделки за 184 млн рублей. В Троице-Лыково, где жил Александр Солженицын, сейчас доступный коттедж продают за 120 млн рублей. За эти деньги можно купить дом площадью 780 кв. м без отделки. А вот таунхаус здесь же можно приобрести и дешевле: есть вариант стоимостью 30 млн рублей за 360 кв. м.

«Самый востребованный поселок с загородными домами в Москве – так называемый «поселок художников» рядом со станцией метро «Сокол», где буквально попадаешь в деревню со своей частной школой, роддомом, зелеными аллеями. Здесь нет проблем с парковками, рядом ТТК, Ленинградское и Волоколамское шоссе, но жители совершенно изолированы от их негативного влияния», – рассказывает директор Сети офисов недвижимости Est-a‑Tet Алексей Бернадский. Самый доступный дом в «поселке художников» выставлен на продажу за 191 млн рублей, это коттедж площадью 240 кв. м на участке земли 15 соток. Сейчас же продается и реконструированный особняк основателя поселка площадью 637 кв. м на участке 19 соток, за него просят уже 475 млн рублей.

Цены на вторичном рынке частных домовладений в старых границах Москвы традиционно высокие, но качество жилья далеко не всегда на высоте. «Есть и избушки-развалюшки, таких много в деревне Терехово на окраине Москвы, в Курьяново, в ЖСК «Соломенная сторожка» у станции метро «Тимирязевская», это бывшие дачи специалистов сельхозакадемии, даже в статусных местах – в Серебряном Бору, на Соколе. Есть деревянные дома после ремонта и реставрации, их внешний вид вызывает интерес, а не жалость, многие такие объекты штучно разбросаны по Москве и не образуют локальную застройку», – рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Экзотика на первичном рынке

На первичном рынке жилье загородного формата в старых границах Москвы практически не представлено. Есть малоэтажные комплексы, преимущественно за пределами МКАД, а классическое загородное жилье – частные дома с участком – в черте города на первичном рынке отсутствует за редким исключением. Однако встречаются проекты с таунхаусами. Приобрести таунхаусы в черте столицы можно в комплексе бизнес-класса на Дмитровском шоссе в пределах МКАД, в районе Западное Дегунино, также есть предложения в Куркино, Тушино, Строгино и Митино. Стоимость таунхаусов площадью от 156 кв. м начинается от 26 млн рублей, у каждого дома свой отдельный вход, лужайка перед домом. Уже за пределами МКАД, в районе Северный, реализуется поселок таунхаусов комфорт-класса, здесь цены начинаются от 23 млн рублей за таунхаус площадью 200 кв. м.

«Частное домостроение в пределах МКАД, да и в целом в старых границах Москвы практически не развито, поскольку для загородного формата необходимо благоприятное природное окружение и соответствующая малоэтажная застройка вокруг. Маловероятно, что частный дом в окружении многоэтажек, в плотной городской застройке, сможет удовлетворить покупателей. При высокой плотности застройки, и стоимости земли в столице гораздо выгодней строительство многоэтажных многоквартирных домов, нежели нескольких таунхаусов даже в высоком ценовом сегменте. Застройщики понимают, что за эти деньги любой покупатель может выбрать загородный дом в живописном месте в престижном загородном поселке», – считает Алексей Бернадский.

Однако есть и современные объекты – как отдельные дома, так и коттеджи в организованных поселках «Годуново», «Чайка», «Вишневый Сад», «Захарково», коттеджи в рамках парк-отеля «Остров Фантазий» и «Покровские Холмы». Практически все современные таунхаусы и коттеджи строились на западе и северо-западе Москвы в районах Покровское-Стрешнево, Крылатское, Хорошево‑Мневники, Северное Тушино.

Именно новые современные объекты составляют тот небольшой сегмент, который может гарантировать юридическую чистоту сделки. О коттеджах в так называемых стародачных поселках, к которым относятся, например, Троице-Лыково и «Соломенная сторожка», риелторы рассказывают не самые приятные истории.

«Старый жилищный фонд напоминает раритетный сундук, в котором не знаешь, что найдешь на дне. Все прекрасно помнят историю с поселком «Речник», печальным финалом которой стал снос нескольких домов. Поселок этот представляет собой садоводческое товарищество, в советское время участки здесь выделяли именно под эти цели, и, насколько известно, не на каждом можно было строить даже садовый домик-времянку. Но я помню, как наши агенты ходили смотреть там дома, предлагаемые к продаже. После вопроса о документах, подтверждающих право собственности на объект, продавец доставал книжку садовода и успокаивал: «Вы не переживайте! Этот дом тут 20 лет стоял и еще столько же простоит». Значительная часть таких объектов – это потенциальные проблемы с документами, с разрешением на перестройку, с правами на землю», – предупреждает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости».

Много вопросов также вызывает ценообразование. Из-за неоднородности предложения определить справедливую цену объекта бывает сложно, при этом собственники, как правило, имеют свое видение, сколько должен стоить их дом. Они отстраивали особняк, который 10–15 лет назад был пределом мечтаний, а теперь выглядит несовременным гигантским монстром с претенциозной и безвкусной отделкой. На момент постройки такие дома, возможно, и были в цене, но сейчас это неходовой товар, а владельцы до сих пор пытаются отбить свои вложения и не всегда готовы идти на уступки.

«У нас был клиент, который продавал дом в Мякинино. Участок небольшой, площадь коттеджа – 500 квадратных метров, при этом проект такой, который сегодня скорее отпугивает, чем привлекает покупателя, эдакий замок из красного кирпича с окошками-бойницами. Четыре года назад продавец запросил за него $10 млн, наши эксперты перевели дыхание и аргументированно, с наглядными примерами объяснили человеку, что объект может вызвать интерес, если цена на него будет снижена втрое. Собственник не согласился и за все эти годы так и не дождался желающих посмотреть на его дом-крепость по такой цене», – вспоминает Куликов.

Фото: Александр Кожохин/РИА Новости
Жилой комплекс «Изумрудный» в Троицке с коттеджами, таунхаусами и многоквартирными малоэтажными домами – пример мультиформатной застройки в Новой МосквеФото: Александр Кожохин/РИА Новости

Аренда вместо покупки

Особняком стоят проекты, которые изначально строились для сдачи в аренду, коттеджи там предназначены для долгосрочного, не сезонного проживания. Поселки находятся под профессиональным управлением, спрос на такие объекты стабильно высокий и представлен разными компаниями. К таким поселкам можно отнести КП «Покровские Холмы», МЖК «Росинка» за МКАД, но в черте Москвы, КП «Чайка».

«Это так называемый корпоративный сектор. Поселки изначально построены для сдачи внаем и арендуются преимущественно международными компаниями для своих сотрудников. В некоторых поселках количество иностранных жителей достигает 80–90%. В поселках «Покровские Холмы» и «Чайка» предложений по аренде на открытом рынке нет и обычно не бывает, дома здесь переходят от сотрудника к сотруднику. В МЖК «Росинка» периодически появляются предложения в аренду, и на текущий момент на открытом рынке есть несколько вариантов», – рассказывает генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова.

Новая Москва

В Новой Москве, в отличие от старых границ столицы, жилье загородного формата на первичном рынке представлено широко. По данным «Инком-Недвижимость», на первичном рынке в Новой Москве сейчас насчитывается 74 поселка, это более шести тысяч объектов – коттеджей, таунхаусов, дуплексов, участков без подряда, малоэтажных многоквартирных домов. Таунхаусы, дуплексы и «малоэтажка» концентрируются внутри Московского малого кольца (ММК) и в районе города Троицка – единственного крупного населенного пункта в Новой Москве. Коттеджи и участки без подряда – земли в организованных поселках с коммуникациями без обязательного договора на строительство дома – чаще встречаются на большем удалении. По данным «Инком-Недвижимость», средняя цена реализации коттеджей до ММК составляет 50 млн рублей, таунхаусов – 15 млн рублей. За пределами ММК цены ниже более чем в два раза: коттеджи в среднем продаются за 23 млн рублей, таунхаусы – за 7 млн рублей.

По данным «Метриум Групп», в структуре организованных поселков на первичном рынке загородной недвижимости Новой Москвы лидирует бизнес-класс, далее следуют проекты эконом- и комфорт-класса, есть также и проекты высокого ценового сегмента. В проекте комфорт-класса «Спорт Таун», который находится рядом с поселком Марьино, в 15 км от МКАД по Киевскому шоссе, цены начинаются от 6,9 млн рублей за таунхаус площадью 90 кв. м с мансардой 45 кв. м. В коттеджном поселке комфорт-класса «Кленовая аллея» недалеко от поселка Птичное (20 км от МКАД) самый доступный коттедж предлагается за 14,3 млн рублей, его площадь составляет 220 кв. м, площадь участка – 19 соток.

В проекте с коттеджами «Уварово Парк» рядом с поселением Первомайское (22 км от МКАД) цены начинаются от 17,9 млн рублей за коттедж площадью 296 кв. м на участке 8 соток, но это уже бизнес-класс. Здесь же есть еще один проект бизнес-класса – клубный поселок «ИмпериалЪ», где цены начинаются уже от 36 млн рублей за коттедж площадью 567 кв. м с участком земли 21 сотка. В элитном проекте La Promenade, который находится в Бурцево (20 км от МКАД), самый доступный объект стоит 72 млн рублей – это коттедж площадью 263 кв. м на участке 11,8 сотки.

«В связи с кризисом многие застройщики трансформировали свой ассортимент и предлагают мини-дома по достаточно приемлемым ценам порядка 3–4 млн рублей. Средняя цена в эконом-классе составляет 6–7 млн рублей, что также довольно демократично по московским меркам, но таких проектов немного», – рассказывает управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Например, в мультиформатном проекте «Европейская Долина‑2», расположенном в 24 км от МКАД, в продаже есть дуплексы площадью 80 кв. м за 3,9 млн рублей. В строящихся очередях объекты уменьшенных площадей составляют более половины всего предложения. «Как и в прошлый кризис, сегодня наблюдается тенденция уменьшения площади домовладения. Так, до осени 2008 года наибольшим спросом пользовались дома площадью около 280–350 метров, которые трансформировались в домовладения размером 180–250 метров в посткризисный период. Аналогично площади таунхаусов были оптимизированы со 160–180 кв. м до 100–140 кв. м», – вспоминает Яхонтов. Сейчас оптимизация продолжается: покупатели больше не готовы переплачивать за «лишние» площади и хотят, чтобы каждый оплаченный метр «работал».

Еще один пример проекта с домами уменьшенных площадей – мультиформатный комплекс комфорт-класса «Остров Эрин», расположенный на 26-м км Калужского шоссе на берегу реки Пахра. В проекте запланировано порядка 230 домовладений – таунхаусы, дуплексы и коттеджи. Доля коттеджей площадью менее 150 кв. м

составляет порядка 50% от общего предложения домов. Все таунхаусы и дуплексы имеют одинаковый метраж – 115 кв. м. Коттедж площадью 120 кв. м с мансардой 31 кв. м на участке 4,8 сотки стоит 8,5 млн рублей. Таунхаус площадью 115 кв. м с участком 2 сотки, действующими коммуникациями и газовым котлом предлагается за 7,3 млн рублей.

Несмотря на то, что предложений на первичном рынке много, все эти строящиеся проекты на самом деле были выведены на рынок еще несколько лет назад и сейчас достраиваются, новых поселков в ближайшее время не ожидается. «Девелоперы сейчас не готовы выводить на рынок проекты классической загородной недвижимости, так как рентабельность строительства коттеджей и таунхаусов в настоящее время не превышает 5–10%. Многие девелоперы стараются перевести неликвидную коттеджную застройку в более прибыльный формат – многоквартирное жилье, лоббируя строительство мало- и среднеэтажных многоквартирных домов», – рассказывает Яхонтов.

То есть проекты, которые изначально планировались как коттеджные поселки, на второй или третьей стадии строительства легко могут стать мультиформатными, и рядом с коттеджами могут появиться малоэтажные многоквартирные дома. По данным «Миэль-Загородная недвижимость», доля мультиформатных поселков на территории Новой Москвы выше, чем в Московской области, и составляет 37% от общего количества поселков. Проекты, где представлены только участки без подряда, занимают 32%, классические коттеджные поселки – 19%, поселки таунхаусов – 12%. Главное преимущество такого формата для покупателя – более развитая инфраструктура по сравнению с традиционными коттеджными поселками.

Менять формат на ходу приходится еще и потому, что многие застройщики допустили просчеты, когда описывали себе свою целевую аудиторию. «Люди, которые ориентированы на дешевую московскую прописку, скорее купят квартиру в многоэтажном доме, а желающие приобрести дачу выберут другое, аналогичное направление – например, Симферопольское. Все-таки цены в Новой Москве очень высокие, и не всегда оправданно», – считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Ярким примером может послужить самый доступный формат загородной недвижимости – участки без подряда, очень популярный сейчас вид загородной недвижимости. Участки без подряда предлагаются в организованных поселках, но не предусматривают заключения обязательного договора на постройку дома по проекту, одобренному девелопером проекта. Это значит, что покупатель приобретает землю в проекте, который курируется определенной компанией, но, в отличие от сделок с участками с подрядом, он волен сам решать, строить ли ему дом на этом участке, и если да, то по какому проекту и в какие сроки. Чаще всего в поселке уже проведены все коммуникации, и они включены в стоимость земли. Бывают и исключения, но сейчас покупатели редко готовы покупать «голую» землю без минимальных коммуникаций на территории поселка.

«Если в среднем на столичном загородном рынке цена предложения участков составляет 2,6 млн рублей при средней площади 15 соток, то в Новой Москве она достигает 9,3 млн рублей при средней площади 17 соток. При этом каких-либо уникальных природных условий в локации нет, да и от больших пробок никто не застрахован», – говорит Таганов.

Эксперты также предупреждают о необходимости наводить справки о градостроительных планах. «Городские власти при желании могут отобрать землю под строительство инфраструктуры. Такие случаи были, но на существующие организованные поселки не повлияли, пострадали только частные владения в садовых товариществах», – говорит Дмитрий Таганов.

Согласно закону 2013 года, земли в Новой Москве и области в ускоренном порядке могут быть изъяты для строительства транспортной и социальной инфраструктуры. При этом собственникам обещают компенсацию в виде квартиры, дома или денежного эквивалента кадастровой стоимости. С другой стороны, именно строительство инфраструктурных объектов является одним из преимуществ покупки жилья в Новой Москве. Это возможность получить жилье загородного формата, московскую прописку и новые объекты инфраструктуры, которые по новым нормам застройщики обязаны строить в достаточном количестве.

«Если сравнивать Новую Москву и Подмосковье, то, безусловно, в более выигрышном положении находятся владельцы домов в Новой Москве, так как финансирование развития столичной территории на порядок лучше, чем в области», – говорит Владимир Яхонтов из «Миэль-Загородная недвижимость».

Однако до сих пор отсутствует утвержденный генеральный план развития территории Новой Москвы. Сейчас эти присоединенные территории осваиваются хаотично, есть один крупный город – Троицк – и ряд мелких поселений. И пока власти продолжают обсуждать, как эти самые территории нужно идеально застроить, застройщики уже вовсю осваивают новые территории.

КОНТЕКСТ

02.12.2016

Квартирный вопрос на экспорт

Китайцы покупают жилье в Москве активнее других иностранцев

16.11.2016

Они хотели бы жить на Манхэттене

Продажи квартир в домах Дональда Трампа в Нью-Йорке падают

16.11.2016

Письмо от читателя

Дмитрий Якубовский ответил на публикацию Forbes о сделках ВТБ с недвижимостью

Спасибо, что читаете нас!
Давайте станем друзьями:

Спасибо, не сейчас

24СМИ