17.03.2016 | Антон Котов

Бизнес снижает класс

На рынке коммерческой недвижимости Москвы ставки становятся все меньше, а свободных площадей все больше

Офисы класса «А» в центре Москвы востребованы арендаторами гораздо меньше, чем в предыдущие годы. Однако многие компании оставляют в них фронт-офис, переводя основной штат сотрудников в более дешевые помещения на окраинах города Фото: Shutterstock

Низкий уровень деловой активности вынуждают собственников бизнес-центров идти на все большие уступки арендаторам. Продолжают пустеть и торговые центры: средний уровень свободных площадей в конце 2015 года побил очередной рекорд – 13%, и это не предел, уверены эксперты.

В Сити не занято 40% офисов

Кризис на столичном рынке офисной недвижимости усиливается. Уровень свободных площадей на рынке офисов в начале 2016 года достиг 20%. В классе «B» вакантность «терпима» – 14%. А вот дорогие офисы востребованы намного меньше: в классе «А», по разным оценкам, пустуют 28–30% площадей. Наиболее критическая ситуация в Москва-Сити: там не заняты 40% офисов.

Низкий спрос на офисы резко приглушил строительную активность девелоперов. По данным консалтинговой компании Cushman&Wakefield, в прошлом году площадь введенных в эксплуатацию офисов составила 721 тыс. кв. метров, что вдвое меньше показателя 2014 года. Причем замораживать застройщикам приходится уже начатые проекты: в настоящее время около 1 млн кв. метров офисных помещений находится в достаточно высокой степени готовности, однако считанное количество проектов будет завершено в этом году. По оценкам Cushman&Wakefield, в эксплуатацию будет введено около 300 тыс. кв. метров. Сроки окончания строительства ряда проектов откладываются более чем на два года. Все «бумажные» проекты и объекты на ранних этапах строительства заморожены или пересматриваются.

Низкий уровень деловой активности и высокие показатели вакантности вынуждают собственников бизнес-центров идти на все большие уступки арендаторам. «В 2016 году тенденция по переходу рынка коммерческой недвижимости в рублевую зону сохранится. К концу года рынок может полностью перейти на рублевые договоры аренды и купли-продажи», – считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

Переходу рынка на расчеты в рублях будет способствовать и недавнее судебное решение. В конце 2015 года Арбитражный суд Москвы принял прецедентное решение по иску компании «Вымпелком» к владельцу офисного здания, где она арендует помещение. Истец требовал зафиксировать курс доллара в договоре аренды со ставкой, номинированной в валюте. Суд встал на сторону «Вымпелкома» и постановил, что «арендная плата, рассчитанная по текущему курсу доллара, превышает рыночную стоимость аренды, и ее значительный рост может повлечь за собой неосновательное обогащение арендодателя». По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости Est-a‑Tet Елены Мишиной, данный случай может стать неприятным прецедентом, позволяющим арендаторам трактовать договорные условия в свою пользу. В этом случае для собственников недвижимости рублевые договоры останутся единственным надежным инструментом работы на рынке.

Однако вполне возможно, что этот случай останется единственным. «В России нет прецедентного права. Каждый похожий случай будет рассматриваться судом в отдельности, исход дела может быть разным», – считает директор по развитию коммерческой недвижимости «БЕСТ-Новострой» Виталий Лебедев.

Помимо перехода рынка в рублевую зону, наблюдается существенное падение арендных ставок. Их снижение наиболее заметно в зданиях класса «B» и «B+». «Относительно конца 2014 года ставки аренды для этих классов в рублевом выражении упали на 44% и 39% соответственно. Для офисов класса «А» в течение 2015 года была характерна более устойчивая динамика, так как ставки в значительной степени были номинированы в валюте – за год класс «A» подешевел на 5%», – рассказывает Александр Шибаев. «В пределах Третьего транспортного кольца хороший бизнес-центр класса «В» сегодня обойдется в среднем в 24 тыс. руб. за кв. м/год, тогда как в конце 2014 года ставка подобных объектов была на уровне $650 за кв. м/год. Уровень ставок бизнес-центров класса «А» сейчас находится в диапазоне 32–45 тыс. руб. за кв. м в год, тогда как до кризиса этот показатель равнялся $1100 за кв. м/год. В пределах МКАД в бизнес-центре класса «В» или «B‑» сейчас можно найти объекты за 6 тыс. руб. за кв. м/год», – говорит Елена Мишина.

Продолжается волна переездов арендаторов в новые офисы. «Арендатор обычно задумывается о смене офиса в том случае, если оптимизация расходов при переезде составляет в среднем от 15% до 20%. Или если появляется уникальная возможность арендовать более качественный офис на условиях, недостижимых ранее. По результатам первых двух месяцев 2016 года мы наблюдаем достаточно высокую активность со стороны пользователей помещений класса «А», а также растущий спрос на покупку качественных офисов – например, таких как БЦ «Аквамарин III» на Озерковской набережной», – отмечает генеральный директор ООО «АФИ РУС» Марк Гройсман.

По словам Елены Мишиной, среди арендаторов в равной степени наблюдаются две тенденции. С одной стороны, с целью экономии компании объединяют разные офисы в один. С другой – представительские компании часть подразделений выводят в более удаленные локации, оставляя фронт-офис в бизнес-центре класса «А».

Некоторые крупные арендаторы рассматривают приобретение снимаемых площадей в собственность. «Например, в декабре была заключена крупнейшая сделка в 2015 году по купле-продаже офисной недвижимости: банк «ТКС» приобрел 8,1 тыс. кв. метров офисов в МФК «Водный». Также воспользоваться низким уровнем цен на офисном рынке пытается и компания «Яндекс», которая ведет переговоры по приобретению части БЦ «Красная Роза», который она в данный момент арендует», – рассказывает Александр Шибаев.

Эксперты ожидают, что в 2016 году мы не увидим ни роста спроса на качественные офисные площади, ни резкого падения. «Наиболее успешный бизнес воспользуется ситуацией, чтобы улучшить параметры своих офисных помещений. И наоборот, часть компаний будет оптимизировать финансовые затраты, понижая класс своих офисов. Кроме того, в этом году изменится структура спроса – увеличится доля сделок с офисными помещениями класса «В‑» и «С», снизится размер запрашиваемой площади», – считает руководитель направления маркетинга недвижимости IPT Group Маргарита Моисеева.

, партнер девелоперской компании «Химки Групп»
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»
«Повышение ставки по налогам на торговую недвижимость в 2016 году только усугубит те проблемы сегмента, которые начали назревать еще в 2014 году. Налоги – не самое страшное. Основная проблема – сжимание экономики и, как следствие, сокращение платежеспособного спроса на товары и услуги, что привело к снижению доходности бизнеса мелких и средних предпринимателей – основных «потребителей» стрит-ритейла на первых этажах жилых домов. При этом сам сегмент таких торговых площадей (формата «магазин у дома») в последние 5 лет увеличивался, в том числе и из-за градостроительных требований властей. В Московской области одной из приоритетных задач градостроительной политики является снижение маятниковой миграции и создание рабочих мест в ближайшей транспортной доступности от мест проживания. Например, в домах даже средней этажности первые этажи могут быть только нежилыми. На фоне снижения этажности и плотности населения в отдельно взятых проектах арендаторы и собственники в некоторых видах бизнеса не всегда могут рассчитывать на покупательский трафик, достаточный для того, чтобы бизнес оставался доходным, а не только покрывал аренду, коммунальные платежи, ФОТ и другие операционные расходы. По оценкам аналитиков, 25% коммерческих площадей в Москве вакантны, в области эта цифра выше – до 30% (с учетом офисов). При этом даже без повышения налога ситуация не была бы радужной – если у бизнеса нет денег на развитие сетей, на покупку площадей, оборудования, если бизнес не видит перспектив, то нет денег и на налоги, независимо от размера ставки этих налогов. Круг замыкается, налогооблагаемая база продолжает сжиматься».

Торговые центры открываются полупустыми

В отличие от офисов, строительство торговых объектов из-за кризисов почти не замедлилось. В 2015 году открылось сразу семь новых крупных торговых центров: «Кунцево Плаза», Центральный детский магазин, «Клен», «Тиара», Columbus, Mari, Zеленоград. Почти все заявленные проекты были запущены в срок. Хотя стоит отметить, что во многих из них произошли так называемые технические открытия – запуск якорных арендаторов при низком заполнении торговых галерей. Уровень вакантных площадей в новых торговых центрах в среднем не превышал 50%. Для сравнения: еще два года назад все ТЦ были полностью заняты арендаторами. При этом в целом ввод торговых площадей в прошлом году соответствовал среднему уровню предшествующих лет – около 550 тыс. кв. метров арендопригодных площадей, то есть рынок торговых центров Москвы увеличился почти на 12%.

В этом году стройка торговых центров продолжается теми же ударными темпами. На рынке присутствует большое количество проектов в высокой стадии готовности, так что аналитики прогнозируют ввод объектов на уровне 2015 года. Однако уже с 2017 года произойдет логичный обвал объемов нового строительства, поскольку девелоперы не начинают новых проектов. «В период с января по декабрь 2015 года объем строящихся торговых площадей сократился на 38%. Эта тенденция в перспективе может привести к дефициту нового предложения», – говорится в отчете консалтинговой компании KnightFrank.

Торговые центры продолжают пустеть. Средний уровень свободных площадей в торговых центрах в конце 2015 года побил очередной рекорд –13%. Учитывая высокий объем нового строительства, в этом году рост уровня вакантных площадей неизбежен.

В условиях экономической и политической нестабильности, а также снижения покупательской способности населения многие сетевые операторы изменили планы развития, заметно снизив темпы экспансии. Некоторые торговые сети начали активно экспериментировать с новыми форматами. «X5 Retail Group» планирует открытие газетных киосков «Роспечати» в магазинах сети «Пятерочка» и запуск сети дешевых кафе «Вкусная кухня» в прикассовой зоне гипермаркетов «Карусель». Ресторанный холдинг Ginza Project инвестирует в создание сети «ресторанов на колесах» под брендом Ginza Truck, российская компания Melon Fashion Group будет развивать магазины молодежной одежды befree в новом формате «фэшн-гипермаркетов», – отмечается в отчете Cushman&Wakefield.

Арендные ставки большинства торговых центров еще два года назад номинировались в валюте, но сейчас рынок торговых площадей почти полностью перешел в рублевую зону. Другой важный тренд – собственники торговых площадей все чаще работают с ритейлерами на условиях получения процента с оборота, а также предлагают им дополнительные опции (например, арендные каникулы или отделка помещения за счет собственника).

Рост конкуренции между торговыми центрами вынуждает собственников объектов с устаревшими архитектурно-планировочными решениями прибегать к реконцепции и поиску своей ниши на рынке. Прошлый год ознаменовался открытием сразу двух торговых объектов после глобальной реконцепции: старые торговые центры были снесены, и на их месте возникли новые объекты. Это Центральный детский магазин на Лубянке и МФК «Кунцево Плаза» (бывший ТЦ «Рамстор»). «В «Кунцево Плаза» после редевелопмента была не только радикально увеличена общая площадь, но и появились офисная и жилая части, сделавшие проект более ликвидным на рынке», – считает директор по инвестициям IPT Group Алексей Стрелецкий.

В большинстве же торговых центров реконцепция проходит намного мягче, без сноса. «Потребительское поведение и привычки покупателей постоянно меняются, поэтому в том или ином смысле реконцепция торговых центров происходит постоянно. Реконцепция не всегда связана с капитальной перестройкой здания, это может быть изменение структуры пула арендаторов, позиционирования объекта или маркетинговых акций», – говорит заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ‑Недвижимость» Елизавета Гудзь.

В сегменте стрит-ритейла от кризиса больше всех пострадали наиболее престижные и переоцененные торговые улицы города – Тверская, Столешников переулок, Кутузовский и Ленинский проспекты. «В этих локациях были перегретые цены, и большинство арендаторов держали там не доходные, а исключительно имиджевые торговые точки. В связи с кризисом, а также уходом ряда иностранных производителей с российского рынка эти торговые точки остро переживают отток арендаторов», – рассказывает Елена Мишина.

Динамика ставок аренды в стрит-ритейле была разнонаправленной. В основном она была связана с решениями городских властей реконструировать улицы в центре. «На Тверской, Мясницкой, Маросейке ставки снизились прежде всего по причине появления там платной парковки или отсутствия парковочных мест. Напомню, что на Тверской парковку запретили полностью. Ставки остались стабильными на Кутузовском, Ленинском, Ленинградском проспектах, проспекте Мира и на Профсоюзной улице. А на некоторых пешеходных улицах, которые открылись после реконструкции, например, на Пятницкой или Петровке, ставки выросли на 10–20%», – отмечает Виталий Лебедев.

В целом уровень свободных помещений в стрит-ритейле вырос. Однако, по мнению участников рынка, это связано не столько с кризисом, сколько с решением московских властей по обязательному размещению коммерческих объектов на первых этажах жилых домов. Часть этих площадей просто не успевает поглощаться рынком, другая часть (помещения, не имеющие доступа к внешнему пешеходному трафику) перешла в разряд неликвидов.

Безусловно, окажет влияние на столичный рынок стрит-ритейла снос московскими властями «самостроя» в феврале 2016 года. Постановление о сносе самовольных построек вблизи станций метро было принято столичным правительством в декабре 2015 года. В список сносимых построек попало более 100 объектов, собственникам которых были направлены уведомления о необходимости снести незаконные сооружения. По 97 объектам из 104 срок на самостоятельный демонтаж истек 8 февраля. В ночь на 9 февраля начался масштабный снос торговых павильонов, а 21 февраля – демонтаж торгового центра «Пирамида» на Пушкинской площади. Хотя москвичи поддержали инициативу властей, многие участники рынка считают ее несвоевременной. «От такой меры в первую очередь страдают малый бизнес и задействованные в этой сфере наемные рабочие. Непонятно, когда эти бизнесы найдут новые помещения. Ставки в торговых центрах, да еще и в таких ходовых локациях, им не по карману. Скорее всего, такие собственники будут лихорадочно искать помещения стрит-ритейла, но подобных площадок немного, а потребительский поток не сопоставим с палатками у метро. И совсем невероятно, что предложение властей по предоставлению аналогичных помещений в Новой Москве устроит кого-то из таких арендаторов», – считает Елена Мишина.

Кризис сильнее, налоги выше

В условиях кризиса любые дополнительные затраты, которые несет бизнес, отражаются и на рынке коммерческой недвижимости. Так, переход на уплату налога от кадастровой стоимости и поэтапное увеличение ставки этого налога оказывают негативное влияние на рынок. «По многим коммерческим объектам, особенно давно построенным, платежи по налогу на имущество возросли в разы, а иногда и в десятки раз. Это привело к снижению чистого операционного дохода, генерируемого объектом недвижимости, и, как следствие, к снижению стоимости коммерческой недвижимости», – говорит Алексей Стрелецкий.

В 2016 году произошло очередное повышение ставок налога на коммерческую недвижимость. В Москве ставка налога на имущество будет поднята незначительно – с 1,2% до 1,3% от кадастровой стоимости. Первоначально предполагалось поднять ставку в 2016 году до 1,5%, однако правительство Москвы решило резко не поднимать налоги. Этот шаг эксперты рынка оценивают положительно. «Послабления по налогу на имущество и не столь резкое повышение ставки положительно скажутся на инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. Мы не ожидаем, что цены вырастут, но привлекательность и ликвидность рынка могут немного возрасти», – уверен Алексей Стрелецкий.

При этом в условиях кризиса любая дополнительная нагрузка станет ощутимой для бизнеса. «Дополнительные издержки арендодатели будут вынуждены включить в арендную ставку. В свою очередь, арендаторам придется компенсировать потери за счет конечного потребителя, увеличивая стоимость услуг или цены на товары. Дополнительное удорожание товаров и услуг негативно скажется на всех – и на беднеющих потребителях, и на государстве, которое в перспективе недополучит налог от закрывшихся убыточных объектов», – считает Елизавета Гудзь.

По мнению директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александра Шибаева, в перспективе сильнее всего пострадают владельцы малых и средних по площади торговых и офисных зданий. С 1 января 2017 года налогообложение с кадастровой цены будет распространено на все торговые и офисные здания, до этого оно касалось только объектов площадью более 3 тыс. кв. метров. «Многие компании не выдержат роста налоговых издержек и прекратят свою деятельность. Соответственно, сократится налогооблагаемая база коммерческих объектов, при этом вырастет количество безработных», – говорит Александр Шибаев.

КОНТЕКСТ

02.12.2016

Квартирный вопрос на экспорт

Китайцы покупают жилье в Москве активнее других иностранцев

16.11.2016

Они хотели бы жить на Манхэттене

Продажи квартир в домах Дональда Трампа в Нью-Йорке падают

16.11.2016

Письмо от читателя

Дмитрий Якубовский ответил на публикацию Forbes о сделках ВТБ с недвижимостью

Спасибо, что читаете нас!
Давайте станем друзьями:

Спасибо, не сейчас

24СМИ