02.02.2016 | Департамент аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп»

Новостройки падающего рубля

В этом году в Москве будет сдано около 100 новых жилых домов и апарт-комплексов

Фото: Руслан Кривобок/РИА Новости

Аналитики компании «Метриум Групп» подсчитали, что в 2016 году в Москве девелоперы намерены сдать в эксплуатацию 97 жилых и апарт-комплексов. Это на 15,5% больше, чем планировалось ввести в прошлом году. При этом половину рынка новостроек занимает массовый сегмент. А сроки сдачи большей части строящихся домов приходятся на I и IV кварталы этого года.

В начале 2016 года в столице (включая Новую Москву) первичные продажи, по данным «Метриум Групп», велись почти в 280 комплексах квартир и апартаментов. Из них на долю проектов, которые должны быть сданы в эксплуатацию в текущем году, приходится чуть более трети – 97 новостроек. Это на 13 проектов (на 15,5%) больше, чем планировалось сдать в 2015 году: сроки ввода трети комплексов по разным причинам были перенесены на 2016‑й.

При этом на рынке представлены и проекты, в которых корпуса вводятся раньше заявленного срока. К ним можно отнести «Ривер Парк» и «Новые Ватутинки». «Причины увеличения сроков строительства банально просты – просчеты или косяки управляющих проектом, срыв сроков самими строителями или прямое недофинансирование работ со стороны заказчика, – рассказывает Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»). – Конечно, есть и оттенки у каждого случая: например, договоры генподряда с валютной составляющей с турецкими компаниями. Если вышеперечисленные причины отсутствуют и грамотное управление дополняет надежный и проверенный подрядчик, то вот это и есть прямая дорога к досрочной сдаче объекта».

«Причиной переноса сроков сдачи дома оказываются самые разные факторы, причем некоторые из них даже не зависят от самого застройщика, – добавляет Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – К примеру, это могут быть близко проходящие грунтовые воды, не выявленные во время предварительных изыскательных работ. Также одна из самых больших проблем для любого московского застройщика – отсутствие единой карты инженерных сетей. В результате неприятным «сюрпризом» может стать обнаружение на стройплощадке труб и коммуникаций, не обозначенных ни на одном плане. Третья причина срывов сроков строительства – финансовая сторона вопроса. Некоторые застройщики заключили договоры с подрядчиками в валюте. В результате ослабления рубля сумма выплат по контракту увеличилась в два раза. А это в некоторых случаях грозит уже разрывом договоров и поиском нового генподрядчика. И, пожалуй, одна из самых парадоксальных, но при этом часто встречающихся проблем для девелоперов – невозможность подключения к инженерным сетям. Дом может быть полностью готов, но из-за нехватки инженерных мощностей для ввода проекта в эксплуатацию дольщики не получают ключи вовремя. Поэтому любой застройщик, не имеющий на площадке собственные инженерные мощности (отопление, канализация, водоснабжение, электричество и пр.), оказывается в зоне риска. Чтобы не нарушить обязательств перед дольщиками, необходимо, во‑первых, закладывать на строительство время с определенным лагом, чтобы у девелопера была возможность справиться с непредвиденными обстоятельствами. Во‑вторых, выбирать для реализации проекта только надежных, известных генподрядчиков с большим опытом работы. Тогда сдать комплекс можно не просто вовремя, но и с опережением сроков».

В общей сложности на столичном первичном рынке сегодня представлено 43,7 тыс. квартир и апартаментов во всех ценовых категориях. Из них 14,8 тыс. (33,9%) предлагаются в домах, которые запланированы к сдаче в новом году.

Больше всего в 2016 году будет сдано объектов массового сегмента. На их долю приходится 41,2%. Чуть меньше – 38,2% – у бизнес-класса. И самая скромная доля у элитных жилых и апартаментных комплексов – 20,6%. Причем в пересчете на количество квартир у «элитки» доля почти в 3 раза меньше – только 7,4% от всего объема предложения. А вот массовый сегмент занимает половину – 50,6%. Соответственно, на долю бизнес-класса приходятся оставшиеся 42%. По срокам сдачи проекты распределяются примерно поровну между первым и последним кварталами года – 32% и 35% соответственно. Во II квартале 2016 года будут сданы 23% проектов. На III квартал придется 10%.

Наталия Немчанинова, директор Департамента продаж девелоперской компании ОПИН:
«Сегодня цены на рынке новостроек московского региона находятся на своих минимальных значениях за последние год-полтора. Девелоперы стимулируют спрос дополнительными преференциями и скидками. Осенью сформировался так называемый отложенный спрос, который начал реализовываться в декабре и январе, во многом это связано с ожиданием покупателями еще больших скидок и других предложений и акций. Стимулирует ситуацию и тот факт, что уже с февраля в качественных проектах девелоперы, вероятно, начнут повышать цены.
Тренд 2016 года – это качественное жилье с развитой собственной инфраструктурой и комфортными площадями квартир. Сегодня даже в дорогих сегментах в Москве и Подмосковье девелоперы предлагают как небольшие функциональные квартиры, так и просторные.
Также стоит отметить, что сейчас основным трендом в развитии рынка новостроек в Москве выступает реновация бывших промзон, развитие проектов на набережных Москвы-реки и возведение на их месте полноценных жилых кварталов с социально-бытовой и рекреационной инфраструктурой».
Екатерина Игнатьева, первый заместитель генерального директора компании «Мосреалстрой»:
«На рынке недвижимости можно ожидать некоторый спад предложения в ближайшее время. Наиболее популярное жилье сейчас – это эконом- и комфорт-класс. Элитная недвижимость приобретается в основном в инвестиционных целях, поскольку на часть объектов этого класса сейчас предлагаются большие скидки. В отсутствие экономической стабильности проекты на ранней стадии строительства могут быть заморожены до тех пор, пока баланс спроса и предложения не восстановится, что, вероятнее всего, произойдет в 2018–2020 годах. Как результат, сейчас объем предложения на рынке новостроек уменьшится, притом что покупательная способность также будет падать».

Массовый сегмент – «старая» Москва

В массовом сегменте в Москве на 2016 год запланированы к вводу в эксплуатацию 14 проектов. Ровно половина из них будет сдана в IV квартале. Это жилые комплексы «Варшавское, 141», «Life-Митинская Ecopark», «Дом на Нагатинской», «Летчика Бабушкина, 17», ЖК на Ельнинской улице, МФК «Фили Град» и отдельные корпуса микрорайона «Северный». Еще в шести проектах ввод в эксплуатацию запланирован на I квартал: «Мичурино-Запад», «Белый Парк 2», О7, ряд корпусов в ЖК «Ривер Парк», по одному корпусу в ЖК «Эталон-Сити» и «Некрасовка». А во II и III кварталах 2016 года в массовом сегменте ожидается затишье. В этот период будут сданы только два корпуса в ЖК «Некрасовка» (II квартал) и ЖК «Терлецкий парк» (III квартал).

Самая низкая стоимость квадратного метра среди проектов, ввод в эксплуатацию которых намечен на этот год, зафиксирована в ЖК «Некрасовка» – от 89,6 тыс. рублей (I квартал). На второй позиции – микрорайон «Северный» с показателем 93,5 тыс. рублей за «квадрат» (IV квартал). И замыкает тройку ЖК «Эталон-Сити». Здесь стоимость квадратного метра начинается от 109,7 тыс. рублей (I квартал). Что характерно, все три проекта расположены за МКАД. Если же рассматривать предложение внутри Московской кольцевой автодороги, то минимум представлен в ЖК «Терлецкий парк» (III квартал, от 119,1 тыс. рублей за кв. метр). Наименьший бюджет покупки отмечен в микрорайоне «Северный» (от 3,44 млн рублей), ЖК «Варшавское, 141» (от 3,98 млн рублей, IV квартал) и ЖК «Некрасовка» (от 4,24 млн рублей).

Надежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон»:
«Общее снижение цены может составить до 10%, но, скорее, путем предоставления девелоперами скидок и акций по своим объектам. Уже сейчас цена фактически обеспечивает лишь минимальный уровень прибыли застройщиков. При этом все понимают, что цена недвижимости не может упасть ниже себестоимости, поскольку ни один из девелоперов не готов работать себе в убыток. Из-за этого также возможно общее снижение объема нового предложения, выводимого на рынок.
По нашим данным, в массовом сегменте средняя скидка в Москве и Новой Москве составляла 5–10% (чаще всего при 100-процентной оплате), в Московской области же дисконт достигал 20%. Важно понимать, что самые большие скидки, как правило, предоставляются на проекты, цены на которые были изначально завышены. В московском бизнес-классе дисконт мог достигать 15%, при этом, так как этот сегмент более гибкий, покупатели могли рассчитывать на дополнительные индивидуальные условия, рассрочку, бонусы и пр.
Кроме того, большую роль в этом вопросе играет ипотека, поскольку в среднем по рынку порядка 70% сделок совершается с привлечением ипотечного кредита, а на некоторых проектах этот процент достигает и 80–90%. Если у покупателей будут приемлемые условия кредитования или альтернатива ипотеки – это поддержит и рынок в целом. В данный момент все крутится вокруг вопроса отмены/продления льготной ипотеки. Этот фактор окажет значимое влияние на рынок недвижимости».
Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость»:
«В сложившейся экономической и политической обстановке,  а также учитывая само развитие рынка, где наблюдается существенный рост предложения реализуемых новостроек за счет выхода новых проектов по стартовым ценам, уровень цен предложения и средний бюджет сделок продолжат находиться под давлением. Росту цен в условиях сложившегося рынка способствует только рост строительной готовности проектов.
Уровень спроса в целом сопоставим во всех классах, поскольку в текущих рыночных условиях наибольший спрос приходится на наиболее ликвидное предложение небольшой площади с небольшим конечным бюджетом сделки в соответствии с классом проектов».

Массовый сегмент – Новая Москва

На территории Новой Москвы в 2016 году ввод в эксплуатацию жилых домов ожидается в 20 проектах. Причем в большинстве из них будут сданы только отдельные корпуса: по 4 корпуса запланированы к сдаче в микрорайоне Центральный ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Бутовские аллеи», 12 корпусов ЖК «Андерсен» и 1 корпус в ЖК «Новое Бутово». А жилых комплексов, которые в текущем году будут достроены полностью, здесь представлено не так много: это «Спортивный квартал» и «Марушкино».

На II квартал к сдаче готовятся корпуса в семи проектах: ЖК «Эдальго Garden Park» («Легенда № 18») и «Новая Звезда», микрорайон Щербинка (1 корпус), ЖК «Прима-Парк» (2 кор-пуса), «Первый Московский» (8 корпусов), «Новое Бутово» (2 корпуса), «Переделкино Ближнее» (5 корпусов). В III квартале не будет сдано ни одного проекта в Новой Москве. Зато в IV квартале жилые дома будут сдаваться сразу в 9 новостройках. Это ЖК «Белая Звезда», первая очередь ЖК «Борисоглебское», 3 корпуса в ЖК «Легенда», 8 корпусов ЖК «Первый Московский», 1 корпус в ЖК «Бунинские луга», 5 корпусов в ЖК «Внуково‑2016», 2 корпуса в ЖК «Москва А101», 4 корпуса в ЖК «Рассказово» и 5 корпусов в ЖК «Татьянин Парк».

Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock

Минимальная стоимость квадратного метра в проектах Новой Москвы, сдающихся в 2016 году, в данный момент составляет 50 тыс. рублей. От этой отметки цены начинаются в ЖК «Борисоглебское». На второй и третьей позициях с небольшой разницей расположились ЖК «Легенда» и микрорайон Щербинка – от 65,1 тыс. и от 65,5 тыс. рублей соответственно.

Самые низкие цены на квартиры в новостройках этого года также представлены в ЖК «Борисоглебское» – от 1,9 млн рублей. На втором месте ЖК «Спортивный квартал» – от 2,26 млн рублей. «Бронза» у ЖК «Марушкино» – от 2,93 млн рублей.

Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank:
«Скорее всего, в 2016 году в Москве будет наблюдаться стагнация рынка недвижимости, и рост цен на жилье будет связан только с повышением строительной готовности объектов. Возможны различные стимулирующие акции, снижающие цены в том или ином виде. Без уверенного разворота тренда по стоимости рубля восстановление спроса невозможно: покупатели не хотят «выходить» из валюты, и им нужен стимул для подобного перехода».
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
«Ситуация с ценами на новостройки в 2016 году во многом будет определяться положением дел на валютном и сырьевом рынках. Но в любом случае мы не прогнозируем ощутимого падения стоимости жилья, так как, во-первых, у многих застройщиков цены и сегодня близки к себестоимости, а во-вторых, не дешевеют, а, наоборот, дорожают строительные материалы и все необходимые для стройки комплектующие».
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:
«В условиях нынешнего кризиса особенно заметен дисбаланс спроса и предложения с существенным превалированием последнего. Что касается структуры спроса, то правильнее оперировать не сегментами, а конкретными проектами, которые вызывают наибольшее доверие, характеризуются высокими темпами строительства и при этом оптимальны с точки зрения сочетания «цена-качество». В целом, конечно, основной спрос сосредоточен в массовом сегменте ввиду широкого выбора проектов, а также в связи с наиболее доступным уровнем цен».

Бизнес-класс

На долю жилых комплексов бизнес-класса приходится почти четверть всех проектов – 23 новостройки. Это количество делится на 3 группы: по 8 проектов, сдающихся в I и IV кварталах 2016 года, и еще 7 – во II–III кварталах.

В первые три месяца начавшегося года ожидается ввод в эксплуатацию ЖК UNION PARK, «Карамель», «Соколиный форт», «Дом на Самаринской», Egodom, по одному корпусу в ЖК «Триколор», «На Мельникова» и «Алые паруса». Во II квартале разрешение на ввод в эксплуатацию намерены получить девелоперы ЖК «Лобачевский», «Лефорт», Versis, «ЮННАТЫ» и «Мосфильмовский» (2 корпуса). В III – еще два проекта: «Изумрудная, 24» и «Измайлово Lane».

Под конец года рассчитывают ввести в эксплуатацию ЖК «Штат 18», «Невский», «Квартал 38 А», «Консент», «Наследие» (1-я очередь), «Дыхание» и «Дом на Рогожском валу». Стоимость квадратного метра в жилых комплексах бизнес-класса, сдающихся в этом году, начинается от 132 тыс. рублей. Минимум зафиксирован в ЖК «Штат 18». Следом за ним идут «Триколор» (от 165 тыс. руб./кв. м) и «Невский» (от 170 тыс. руб./кв. м). Самые доступные по цене квартиры бизнес-класса предлагаются в ЖК «Штат 18»: от 3,78 млн рублей. Следующие две позиции ощутимо дороже: от 5,25 млн рублей в ЖК «Невский» и от 7,19 млн рублей в ЖК «Изумрудная, 24».

Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP:
«Ожидать восстановления баланса спроса-предложения в ближайшей перспективе не приходится. Что касается цен, то существенных изменений мы не ждем. В сложившейся экономической ситуации допускаю, что спрос на жилье массового сегмента будет умеренно расти относительно бизнес-класса. Если посмотреть в будущее, то объемы вводимого жилья бизнес-класса и элитного сегмента будут увеличиваться. Стоимость земли и строительства в Москве при нынешнем уровне спроса делает строительство бюджетного жилья невыгодным для девелопера.
Девелоперы продолжают выводить на рынок новые проекты, и их довольно много. В этом специфика девелоперского бизнеса: возможные сценарии, в том числе кризисные, рассчитываются на несколько лет вперед. Думаю, что крупные игроки строительного рынка, как и наша компания, не стали отказываться от планов по реализации новых проектов, так что говорить о грядущем спаде предложения преждевременно».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: 
«Скорее всего, на первичном рынке стоит ожидать отрицательной коррекции показателя средневзвешенной цены 1 кв. м, что будет связано с поступлением на продажу новых объемов (по оценкам экспертов «БЕСТ-Новострой», в 2016 году в границах «старой» Москвы на продажу выйдет более 973 тыс. кв. м в новых проектах). С учетом уже продающихся объектов в первом полугодии 2016 года на продаже будет представлено около 2,4 млн. кв. м. Так что спада предложения ждать не стоит.
Активность спроса во многом будет зависеть от экономической ситуации в стране, в том числе от доступности ипотеки. На данный момент, пока нет достоверной информации о том, что ипотеке с господдержкой будет создана полноценная альтернатива, можно предполагать, что спрос сократится еще процентов на 15 относительно прошлого года».  

Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock

Элитное жилье

В элитном сегменте в 2016 году сдаются 11 проектов: 4 – в I квартале, 3 – в IV, по два – во II и III. В период с января по март включительно ожидается ввод в эксплуатацию жилых комплексов Royal House on Yauza, «Долина Сетунь», клубных домов «Советникъ» и «Котельнический». Следом за ними будут сданы Barkli Residence и Wine House. А на III квартал запланирована сдача «Дома на Серпуховском валу» и ЖК «Рахманинов». В конце года разрешение на ввод в эксплуатацию получат ЖК «Воробьев Дом», SNEGIRI ECO и клубный дом «Звонарский».

Цены в элитных домах начинаются от 275 тыс. рублей за квадратный метр («Дом на Серпуховском валу»). На втором месте расположился ЖК Royal House on Yauza с показателем 347,3 тыс. рублей за «квадрат». На третьем – ЖК «Воробьев Дом» (от 351,9 тыс. руб./кв. м). По показателю «минимальный бюджет покупки» проекты элитного сегмента, сдающиеся в 2016 году, расположились на тех же позициях: от 15,75 млн рублей в «Доме на Серпуховском валу», от 20 млн рублей в ЖК Royal House on Yauza и от 21,69 млн рублей в ЖК «Воробьев Дом».

Апартаменты

В общей сложности в 2016 году в Москве будет сдан в эксплуатацию 31 комплекс апартаментов. Из них 14 проектов – это бизнес-класс, 10 – элит-класс и 7 – класс «комфорт». В низшей ценовой категории в I и III кварталах текущего года не запланирован к сдаче ни один апартаментный комплекс. 4 проекта – «Клубный дом на Пришвина», «Дом на ВДНХ», «Парк Легенд» и «Клубный дом на Менжинского» – будут введены во II квартале, а сразу три многофункциональных комплекса от компании MR Group – МФК «Савеловский Сити» (корпус Б1), «Фили Град» (2-я очередь) и «Водный» – в IV квартале.

Почти в половине проектов бизнес-класса сдача в эксплуатацию должна произойти в начале 2016 года. Это комплексы апартаментов Loft Post, Loft Park (1-й корпус), Loft Time, МФК «Парк Мира» (1-й корпус), Riverdale Apаrtments и «Гороховский, 12». Во II квартале сдаются АpartVille Fitness & Spa Resort, Loft Park (1-й корпус), Aerolofts, «Дом на Люсиновской», «Рассвет Loft*Studio» (1-й корпус). Во втором полугодии в сегменте апартаментов бизнес-класса будут сданы еще пять проектов: МФК «Флотилия» и еще 1 корпус «Рассвет Loft*Studio» (оба – III квартал), «Лайнер», МФК «Штаб-квартира на Мосфильмовской» и Kleinhouse (все – IV квартал).

Ну и наконец в сегменте элитных апартаментов к сдаче в 2016 году готовятся Резиденция «Монэ», Turandot Residence (оба – I квартал), Башня «Восток» комплекса «Федерация» (II квартал), «Дом на Серпуховском валу», BALCHUG RESIDENCE, «IQ-квартал», Chekhov (все – III квартал), Clasico, «Сады Пекина» и BALCHUG VIEWPOINT (все – IV квартал).

В сегменте комфорт-класса стоимость апартаментов в домах со сроком сдачи в этом году начинается от 117 тыс. рублей за «квадрат» (МФК «Савеловский Сити») и от 4,36 млн рублей за лот («Клубный дом на Пришвина»). Примечательно, что самые доступные апартаменты в проектах бизнес-класса в 2016-м обойдутся дешевле: от 113,3 тыс. рублей за квадратный метр в комплексе АpartVille Fitness & Spa Resort и от 4,31 млн рублей за апартаменты в проекте Loft Park. В элитном сегменте лидерами по минимальным ценам являются «Дом на Серпуховском валу» (от 220 тыс. руб./кв. м) и Clasico (от 11,34 млн рублей за апартаменты).

«2016 год начался на довольно пессимистичной ноте: рубль стремительно обесценивается на фоне дешевеющей нефти, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Как следствие, кризис в российской экономике будет усиливаться. А это значит, что приобретение квартир и апартаментов в «долгоиграющих» проектах сейчас сопряжено с серьезными рисками. Поэтому можно с уверенностью прогнозировать, что в ближайшие месяцы спрос на недвижимость будет сосредоточен в проектах, ввод в эксплуатацию которых придется на текущий год: в уже сданных в 2015 году жилых и апартаментных комплексах цены могут оказаться недоступными для большинства покупателей, а в более доступные проекты, сдающиеся в 2017–2019 годах, покупатели будут идти с опаской».

КОНТЕКСТ

02.12.2016

Квартирный вопрос на экспорт

Китайцы покупают жилье в Москве активнее других иностранцев

16.11.2016

Они хотели бы жить на Манхэттене

Продажи квартир в домах Дональда Трампа в Нью-Йорке падают

16.11.2016

Письмо от читателя

Дмитрий Якубовский ответил на публикацию Forbes о сделках ВТБ с недвижимостью

Спасибо, что читаете нас!
Давайте станем друзьями:

Спасибо, не сейчас

24СМИ